потому что:

• любое частное лицо – правообладатель земельного участка должно участвовать в общем деле;

• способ участия в общем деле – налоги;

• налоги – это адекватная оценка требуемой, справедливой доли участия каждого;

• требуемая, справедливая доля участия каждого – это давление через налоги на правообладателей земельных участков;

• давление через налоги на правообладателей земельных участков – это объективно необходимое понуждение к максимальному экономическому поведению;

• максимальное экономическое поведение – это максимально эффективное использование земельных участков;

• максимально эффективное использование всех земельных участков – это максимальная экономика;

• максимальная экономика – это максимально возможное (сообразно соответствующим периодам времени) благосостояние как общества, так и частных субъектов, действующих (через понуждение и/или по доброй воле) по принципу максимального экономического поведения.


Почему тогда объективно необходимое максимальное экономическое поведение не является абсолютным благом, но опасно при отсутствии ограничений? Ответ:

• каждый земельный участок существует в контексте окружения – соседних земельных участков;

• действия одного соседа могут приносить неудобства другому, а максимальные действия могут быть опасными для окружения;

• неудобства, опасности приводят к уменьшению стоимости недвижимости, влекущему за собой уменьшение налогооблагаемой базы;

• в недопущении такого положения дел заинтересованы как сами правообладатели (не делай другому того, чего бы ты не хотел, чтобы делали тебе), так и общество.


Смысл обсуждаемой коллизии может быть выражен иначе. С одной стороны, для максимального экономического поведения (которое является необходимостью и для предпринимателей, и для общества) нужна свобода выбора. С другой стороны, чтобы поддерживать порядок и не допускать деградации среды (которая является благом и ценностью для каждого в отдельности и для всех в целом), необходимо ограничить свободу выбора.

Единственно возможный способ разрешить данную коллизию – ограничить свободу выбора для правообладателей недвижимости определенными обществом рамками. Этот способ называется градостроительным зонированием (в терминологии ГрК РФ). Он становится объективно необходимым, а потому неизбежным (как в силу экономической логики, так и в силу исторической практики) в условиях рынка недвижимости и должен практиковаться в системе правового градорегулирования.

Две стороны существования земельных участков -конкуренция и кооперация

Одна из главных закономерностей существования земельных участков – неразрывность конкуренции и кооперации их правообладателей. В предыдущем разделе было показано, что первичный факт появления (выделения из территории) земельного участка одновременно порождает три других, неотделимых друг от друга факта:

1) факт появления первого акта конкуренции (соревновательности, борьбы): выделение земельного участка – это обособление, утверждение «я» («собь», по Далю, – «все свое, имущество, животы, пожитки, богатство») в противовес другим, противостояние другим, защита своего «я» от других, т.е. борьба, конкуренция;

2) факт появления первого акта кооперации (сотрудничества): земельный участок не может быть выделен из территории без движения «из чего-то к чему-то» – из территории к земельному участку; путь движения – это дорога; дорога – это первое общее дело, совершаемое общим трудом; общий труд – это сотрудничество, кооперация;

3) факт рождения новой сущности – конкуренции-кооперации, которая суть зачаток, семя структуры пространства. Произрастание этого семени порождает дерево – пространственные структуры в виде селений, городов, урбанизированных территорий.