Соответствующие нормы введены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Посредством этого Закона были внесены изменения в более чем 30 федеральных законов.

1. Подробнее см.: «Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости»/под ред. Э.К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008 (далее – [ 1]), разд. 7.3.

2. См. там же (гл. 12).

3. См. там же (гл. 9 и 12).

4. См. там же (гл. 13).

5. См. там же (разд. 10.4).

1. См. [1] (разд. 10.4).

2. См. там же (разд. 10.3), а также аналитическую записку «Рекомендации по решению проблемных вопросов правового характера при подготовке проектов межевания застроенных территорий жилого назначения» на сайте Института экономики города www.urbaneconomics.ru.

3. См. [ 1] (разд. 10.3), а также «Рекомендации по подготовке правил землепользования и застройки» на сайте Института экономики города www.urbaneconomics.ru

В случаях, когда земельный участок для предоставления частным лицам сформирован из состава государственных земель, до разграничения государственной собственности на землю государственной регистрации прав органов власти не требуется. Земельный участок в этом случае начинает юридическое существование с момента государственного кадастрового учета, что, однако, не противоречит – не формально-юридически, а содержательно – высказанному утверждению. Просто в данном случае принадлежность земельного участка публичному субъекту подразумевается – без юридической фиксации.

При совместной подготовке проектов документов территориального планирования допускается планировать размещение соответствующих объектов на территории соседнего органа публичной власти с согласия последнего. Таким образом, принцип неразрывности субъектно-объектных отношений не нарушается.

http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=233&page_id=5743

Существование отшельников. Отшельник – ушедший «отсюда», из мира.

Позиции 14—24 отражают функционально-прагматическое направление рассуждений. Может быть и иное направление – сакральное (от лат. sacer— посвященный Богу, священный, относящийся к религиозному культу и ритуалу). Оба направления ведут к одному и тому же результату: функционально-прагматическое направление – более длинным путем, сакральное – более коротким. При сакральном направлении движения к третьему утверждению последовательность «шагов» прямо противоположная: сначала – центр, потом – все остальное. Более подробную информацию по этому вопросу см. [1] (и. 2.2.1).

См. там же.

Речь идет о подлинном выборе, осуществляемом частными лицами в определенных рамках. Существует еще квазивыбор, он осуществляется из единого центра без участия частных лиц и не по их инициативе. Последствия такого «выбора» обсуждаются в разд. 2.2.

Представляется, что термин «добросовестная конкуренция» неудачен. Монополист до того, как он им стал, мог действовать в соответствии с принципом экономического максимума, т.е. добросовестно. Здесь, скорее, следует говорить о вине общества, которое, не установив антимонопольных ограничений, допустило вырождение добросовестных предпринимателей в монополистов.

Здесь под емкостью потребляемых ресурсов понимается потребность в ресурсах для производства единицы товара или услуги. Увеличение емкости ресурса приводит к увеличению объема его предложения производителям, поскольку увеличение эффективности использования ресурса позволяет использовать меньший объем ресурса для производства еще большего объема товаров и услуг. С помощью более экономичных технологий можно сократить спрос на ресурсы, потребляемые эффективными производителями (см., например: Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. 2-е изд. М.: ГУ – ВШЭ, 2001. С. 45).

Важно различать абсолютную ограниченность земельных участков, обусловленную конечностью земной поверхности, и относительную, обусловленную большей привлекательностью для экономических субъектов одних земельных участков по сравнению с другими. Говоря о конкуренции в экономическом смысле, мы в первую очередь имеем в виду относительную ограниченность ресурсов, обусловленную превышением спроса на привлекательные земельные участки над их предложением (см., например: Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2003. С. 42).

«Разрыв темы» объясняется необходимостью показать неизбежность данного вида монополизма на этапе перехода к рыночной экономике, которому посвящена тема 5.

Подобный механизм используется, например, в Швеции (Barrett S., Healey Р. Land policy: problems and alternatives. Aldershot, 1985.

См. [1] (п. 7.1.3).

См. [1] (п. 2.2.1).

Hoover Е.М., Giarratani F. An Introduction to Regional Economics. N.Y.: McGraw-Hill, 1984.

Burgess Е. W., McKenzie R.D., Park R.E. The City. Chicago, 1925.

Hoyt Н. The Structure and Growth of Residential Neighborhoods in American Cities. Chicago, IL: Chicago University Press, 1939.

См.: Высоковский А.А. Правила землепользования и застройки: руководство по разработке. Опыт введения правового зонирования в Кыргызстане. Бишкек: Ега-Басма, 2005.

Модель развивает теоретические положения, изложенные в работах Б.Б. Родомана, А.Э. Гутнова (см. список литературы).

О социалистических приоритетах в размещении производства по отношению к жилью и иным видам использования территории см. [1] (и. 5.2.2).

См: Трутнев Э.К. Динамика соотношения компонентов городского пространства // Средовой подход в архитектуре и градостроительстве. М., 1989; Trutnev Е.К. Urban evolution. Methodological approaches to comparative studies. The report. International conference «European cities: development and decline». Haague, 1992.

См. [1] (п. 4.1.3).

См. [1] (п. 2.2.1).

См. [1] (разд. 5.1).

О предшествовавшей практике подобного рода в системе градорегулирования России и о соблазнах возврата к унитарности см. [1](разд. 6.1). Кроме того, об институте особого регулирования градостроительной деятельности см. [9].

См. [1] (разд. 8.4).

См. [1] (разд. 8.6).

См. [1] (разд. 11.2).

См. [1] (разд. 8.6).

См. [1] (п. 11.2.1).

См. [1] (разд. 8.2).

См. [1] (разд. 8.4).

См. [1] (п. 7.3.2).

См. [1] (гл. 13).

См. там же.

Wade H.W.R. Administrative law. 6th ed. Clarendon Press. Oxford, 1988. P. 179.

PrestA.R. The taxation of urban land. Manchester, 1981. P. 87.

О'Салливан А. Экономика города / Пер. с англ. Изд. 4-е. М.: ИНФРА-М, 2002. С.298.

WolfP. Land in America. Its value, use and control. N.Y., 1981. P. 87.

Hinds D.S., Cam N.G., Ordway O.N. Winning at zoning. N.Y., 1979. P. 21.

Garner J.F. (ed.). Planning law in Western Europe. N.Y., 1977. P. 117.

Ragy D., Taisne C. Policy implications of depopulation in the central area of the Paris region // Verkoren O., Van Weesep J. (eds.). Spacial mobility and urban change. Nederlandse geografische studies 37. Amsterdam-Utrecht, 1987. P. 142.

Hoppe W., Menke R. Raumordnungs und Landesplanungsrecht des Bundes und des Landes Rheinland-Pfalz. Koln, 1986. Z. 3; Das Baugesetzbuch. Ein Uberblick. Bonn, 1986. Z. 5.

Gamer J.F. (ed.). Planning law in Western Europe. P. 156-16.

Das Baugesetzbuch. Ein Uberblick. Bonn, 1986. Z. 13.

Этот процесс можно интерпретировать в терминах концепции этической реальности. Долго поддерживаемая максимизация одного ценностного полюса – личного интереса постепенно увеличивала «возвращающую силу», тяготение другого ценностного полюса – общественного (общего) интереса. Настал момент, когда маятник эволюции двинулся в другую сторону: для поддержания начавшей было утрачивать свою определенность ценности личного интереса потребовалось возвращение к прежде элиминированной, непроясненной, до поры забытой иной ценности – общественного интереса. Проявился механизм совместного действия принципов неопределенности и дополнительности.

Такие права одновременно являются и «ограничением прав».

В Германии документы территориального планирования первого уровня называются планами использования территории, в Великобритании – структурными планами, во Франции – директивными схемами, в Швеции – генеральными планами, в США – комплексными планами. Документы второго уровня называются в Германии планами застройки, в Великобритании – местными планами, во Франции – планами использования территории, в Швеции – детальными планами, в США – зональными планами (Wolf Р. Land in America. Р.183; Basic planning law practice. L., 1988. P. 3; Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989. § 1, 2; Garner J.F. (ed.). Planning law in Western Europe. P. 125, 278).

На их основании выдаются разрешения на строительство, суды выносят заключения по искам владельцев недвижимости, в том числе в отношении неправомочных действий органов власти.

Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989. § 11, 12.

Ibid. § 8.

Wade Н. W.R. Administrative law. Р. 183.

То, что задача противоречива, в данном случае совсем не означает, что она ложно поставлена. Напротив, будучи задачей этической, она и должна быть противоречивой с формальной точки зрения, т.е. при ее постановке предписывается найти способ сочетания разнонаправленных этических сущностей, в данном случае свободы и несвободы.

Friedrichs J., Goodman А. С. in coop, with Meier U., Neben V., Schwarten R. et al. The changing downtown: a comparative study of Baltimore and Hamburg. N.Y.: De Gruyter, 1987. P. 233; Statistisches Bundesamt. SIC Code. 1982.

Basic planning law practice. L., 1988. P. 7.

Hageman J.M. Contractor’s Guide to the Building Code. 3rd ed. Craftsman Book Company, 1994. P. 34.

Baugesetzbuch. 19 Aullage. Munchen, 1989.

Данный принцип описывает схему так называемого эвклидова зонирования, особенно широко распространившегося в США в начальный период утверждения местных законов о зонировании в этой стране. Две причины предопределили быстрое распространение принципов зонирования: готовность общественности и местной власти городов к их восприятию и реализации, наличие хорошего методико-организационного примера в форме стандартного закона для штатов по введению зонирования. На основе этого примерного, «модельного» закона штаты стали разрабатывать свои законы аналогичного содержания. В настоящее время все 50 штатов страны имеют свои законы о зонировании, которые, в свою очередь, представляют собой примерные образцы для разработки местных нормативных актов по зонированию в городах и иных населенных пунктах (Hagman D.G., Juergensmeyer J.C. Urban Planning and Land Development Control Law. 2nd. ed. St. Paul, Minn.: West Publishing Co., 1986. P. 46).

Эта ситуация может быть расценена как наглядное действие на практике одного из основных принципов концепции этической реальности – принципа полноты. В соответствии с ним одновременно согласуются два противонаправленных ценностных ориентира – свобода и равенство, а именно наблюдается своеобразное сочетание свободы и равных условий для соревновательного и наиболее эффективного использования недвижимости.

В российской градостроительной практике социалистического периода закрепилась прямо противоположная установка: параметры плотности застройки ограничивались «снизу» (нельзя было строить ниже, а выше – можно). Этому находятся вполне понятные объяснения. Земля ничего не стоила, и не было побудительных мотивов строить более интенсивно (особенно это относится к производственному строительству, которое буквально «растаскивало» территорию городов «про запас», при том что многие участки внутри производственных зон оставались незастроенными). Поэтому потребовался «административный кнут» в виде нормативов, которые требовали: строить ниже нельзя. Но этот «кнут» никого не пугал и большой пользы так и не принес (см.: Трутнев Э.К. Использование городских территорий. Зарубежная и отечественная практика [24]. С. 60).

Коэффициенты использования земельных участков широко применяются в зарубежной практике. Во Франции, например, их используют более 2 тыс. муниципалитетов (Renard V., Comby J. (eds.). Land policy in France. 1945—1990. P., 1990. P. 153-154).

В некоторых городах Германии применяются следующие коэффициенты использования земельных участков: зона «каркас центрального ядра города» – 5,0; зона «ядро центра города» – 4,0; зона «центр города» – 3,0; зона смешанной застройки – 2,0; жилая зона многоэтажной (свыше трех этажей) застройки – 2,0; жилая зона малоэтажных блокированных домов – 1,0; жилая зона малоэтажных домов усадебного типа – 0,5; производственно-деловая зона – 2,0; промышленная зона – 2,0.

См., например: Chapin P.S. Urban land use planning. Illinois, 1972.

См., например: Трутнев Э.К. Использование городских территорий. Зарубежная и отечественная практика [24].

Wade H.W.R. Administrative law. Р. 185.

См.: Бру М. Унифицированный свод правил землепользования. Американская ассоциация планировщиков. Вашингтон, округ Колумбия, Чикаго, Иллинойс, 1985. С. 81.

Braschos F. Die Bauordnung und die Vorschriften zu ihrem Vollzug in den neuen Budeslandern. Deutscher Kommunal-Verlag, Bornheim/Bonn, 1991. Z. 155-161.

Во Франции, например, предельный срок рассмотрения заявок для обычных построек составляет до 2 месяцев и может быть продлен до 3 месяцев, если подается запрос на строительство более 200 квартир или промышленных и торговых сооружений площадью более 2000 кв. м (JacquotH. Droit de rrbanisme. E, 1987. P. 336-338, 343).

Wade H. W.R. Administrative law. P. 186.

Saint-Alary R., Saint-Alary С. Droit de la construction. Ttoisiem ed., P.: Dalloz, 1991. P. 32-33.

Бывают сложные случаи, связанные с толкованием регламентаций плана зонирования применительно к нестандартным строительным намерениям. В этих случаях соответствующие административные органы имеют право трактовать содержание регламентаций. Но право трактовки не предполагает возможности введения каких бы то ни было иных дополнительных прав, кроме установленных планом зонирования (См.: Бру М. Унифицированный свод правил землепользования).

Hageman J.M. Contractor’s Guide to the Building Code. P. 22—26; Braschos E Die Bauordnung und die Vorschriften zu ihrem Vollzug in den neuen Budeslandern. P. 196-197.

В Германии строение, возведенное без разрешения на строительство или вопреки его условиям, может быть снесено за счет владельца с наложением на него штрафа до 100 тыс. марок (Gamer J.E (ed.). Planning law in Western Europe. P. 56,158, 209).

Во Франции нарушитель может быть заключен в тюрьму, а постройка снесена по ходатайству соседей, собственности которых причинен ущерб от допущенных нарушений (Garner J.F. (ed.). Planning law in Western Europe. P. 138). Невыполнение регламентаций, содержащихся в разрешении на строительство, также влечет за собой штрафные санкции. Штраф в этом случае может составлять от 2 до 500 тыс. франков. При повторных нарушениях к штрафу может быть добавлено тюремное заключение нарушителя на срок от 1 до 6 месяцев. Размер штрафа обычно определяется пропорционально площади постройки, выполненной без разрешения или вопреки установленным регламентациям. Эта «квота» может достигать до 10 тыс. франков за каждый квадратный метр «незаконной» площади (Jacquot Н. Droit de lTbanisme. R, 1987. Р. 453).В Великобритании если после выдачи разрешения в течение 5 лет строительство остается незавершенным, то администрация выдает владельцу земельного участка официальное уведомление, согласно которому владелец обязан завершить строительство не позднее 12 месяцев со дня выдачи уведомления. При невыполнении этого требования считается, что разрешение на строительство утратило силу, и все выполненные и последующие строительные работы на участке рассматриваются как незаконные (Garner J.F. (ed.). Planning law in Western Europe. P. 185). Подобные меры применяются и при нарушении условий предоставленного разрешения на строительство. В таких ситуациях местная планировочная администрация направляет письменное оповещение лицу, допустившему нарушение. Оповещение вступает в силу не ранее 28 дней с момента вручения. В оповещении указывается срок, в течение которого допущенные нарушения должны быть устранены. Максимальный срок составляет 4 года (обычно если речь идет о постройках, выполненных без разрешения или вопреки условиям предоставленного разрешения). За невыполнение указанных в оповещении исправлений налагается штраф, размеры которого последовательно возрастают с каждым днем (Wade Н. W.R. Administrative law. Р. 186).

Есть только один вид информации, которая не подлежит разглашению. Это данные о суммах денежных выплат, произведенных «напрямую» (вне аукциона) при действительно состоявшихся покупках недвижимости. Такая информация относится к разряду коммерческой тайны и защищена законом. Тем не менее информация об уровне стоимости конкретного объекта недвижимости на текущий момент может быть получена из регулярно публикуемых данных о так называемой оценочной стоимости недвижимости, которая определяется специально создаваемыми независимыми оценочными комиссиями (Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989).

Во Франции, например, распространены так называемые градостроительные сертификаты – юридические документы, которые обычно выдаются от имени мэра и содержат сведения о предписаниях землепользования для соответствующего участка, юридических ограничениях на права собственности и т.д. Градостроительный сертификат должен быть выдан не позднее двух месяцев со дня подачи запроса. Лицу, получившему сертификат, дается юридическая гарантия того, что на период действия документа условия использования земельного участка, о котором состоялся запрос, не изменятся (Renard V., Comby /. (eds.). Land policy in France. P. 160). Градостроительные сертификаты используются не только как подтверждение реализуемости намеченных строительных планов, но и как один из документов, фигурирующих в ситуации купли-продажи земельных участков. В последнем случае они косвенно подтверждают обоснованность (или необоснованность) запрашиваемой цены (Saint-Alary R., Saint-Alary С. Droit de la construction. P. 35—37).

В США, например, действуют детально разработанные юридические процедуры рассмотрения таких ходатайств об изменениях. Они состоят из пяти основных этапов: подача ходатайства, оповещение общественности, подготовка рекомендаций компетентными службами, публичные слушания, принятие решения. При подаче ходатайства владелец уплачивает денежный взнос. Часть его используется для публикаций в местной печати о состоявшемся ходатайстве и дате слушания в муниципалитете. Особо информируются собственники прилегающих земельных участков. Запрос рассматривается ответственными представителями специализированных городских служб. Каждый отдел дает заключение о подведомственных ему аспектах: транспорт, водопровод, канализация и т.д. После этого составляется сводное заключение. Решение принимается членами городского совета путем голосования. В некоторых городах для принятия решения достаточно простого большинства голосов, в других необходимо 2/3 или даже 3/4 голосов. Последнее соотношение обычно применяется, если часть владельцев сопряженных участков высказалась против изменения зонирования или если получено отрицательное заключение экспертной комиссии. В случае отказа проситель имеет право на апелляцию или повторное ходатайство, но не ранее 6 месяцев со дня отказа (Cassidy R. Livable cities. A grass-roots guide to rebuilding urban America. N.Y., 1980. P. 162-164).

В США, например, получило широкое распространение и организационное развитие общественное движение за реставрацию городов и поселков с целью сохранения исторических и художественных памятников (см.: Урбанизация и строительство в США: Научно-аналитический обзор. М.: ИНИОН, 1990. С. 23—27).

В Германии, например, если местная администрация намерена осуществить новое строительство или реконструкцию, ее представители должны обсудить эти намерения с теми, кого они непосредственно затронут. Обсуждаются способы осуществления намеченных мероприятий и сбора необходимых для этого средств из муниципального и частных источников. Если реализация плана зонирования (плана застройки) скажется неблагоприятно на проживающих или работающих в районе людях, то администрация должна подготовить соответствующие обосновывающие материалы и обсудить их с заинтересованными гражданами с целью выяснить, как по возможности избежать или уменьшить неблагоприятные последствия. Община должна помочь тем, кто будет вынужден сменить место проживания или работы, а также помочь в перебазировании фирм и предприятий. Результаты обсуждений и социологических опросов и совместно выработанные с общественностью предложения подлежат письменной фиксации. Такого рода документы называются в Германии социальными планами (Das Baugesetzbuch. Ein Uberblick. Bonn, 1986. § 180).

О степени этой свободы говорит пример США, где правительства штатов регламентируют лишь перечень налогов, которые города могут устанавливать. Они же самостоятельно выбирают комбинации приемлемых налогов и устанавливают налоговые ставки (Paddison R., Bailey S. (eds.). Local government finance. P. 88). Это приводит к широкому разнообразию экономических условий жизнедеятельности в разных городах. Так, максимальная налоговая ставка на недвижимость (Нью-Йорк – 8,95%)в 1980 г. была в 32 раза больше минимальной (Хьюстон – 0,28%) (Macdonald M.C.D. America's cities. A report on the myth of urban renaissance. N.Y., 1984. P. 99).

Для США показательным является пример с так называемыми предпринимательскими зонами, для организации и развития которых были разработаны федеральная программа и многочисленные программы штатов. К середине 1980-х гг. в 500 административных единицах была организована 1281 предпринимательская зона (Eisinger Р.К. The rise of the entrepreneurial State. State and local economic development policy in United States. Wisconsin, 1988. P. 189). Города и их отдельные районы включаются в программу при соответствии определенным квалификационным критериям: уровень благосостояния местного населения, уровень безработицы, состояние жилья, размеры района. Включенным в программу городским районам предоставляется «пакет» разнообразных льгот: освобождение от налога штата на прибыль предприятий, от налога на недвижимость или снижение этого налога до 50% на 10 лет; предоставление 50-процентной скидки на налогообложение капитала, направляемого на строительство; уменьшение зональных ограничений на виды использования недвижимости; подготовка городом или графством свободных земельных участков для промышленного освоения (Eisinger Р.К. The rise of the entrepreneurial State; Peterson G.F., Lewis C. W. (eds.). Reagan and the cities. Wash., 1986).

Ограничимся примером Великобритании, где воздействие на развитие городов рассматривается как проблема партнерства общественного и частного секторов. За общественным сектором закреплены функции приобретения земельных участков, создания инженерной инфраструктуры, распределения грантов (субсидий) и инициирования строительных работ посредством предоставления налоговых льгот. При таких условиях становятся выгодны частные вложения, которые были бы перенаправлены в другие, более преуспевающие и прибыльные места. Так действует одна из многих программ – программа развития городских районов. Она базируется на взаимоотношениях трех сторон: частная инициатива – органы местного самоуправления – правительственные органы (министерство окружающей среды). Доля частного сектора в программе постоянно увеличивается, а муниципалитетов – уменьшается. Частный капитал привлекается посредством премий (грантов) на развитие и преобразование городов. Роль государства состоит в соблюдении так называемого рычажного фактора, задача которого – обеспечить привлечение на 1 ф. ст. общественных субсидий не менее 3 ф. ст. частных вложений. При этом правительство берет на себя 75% расходов, остальные 25% – местные органы самоуправления. За 1981—1986 гг. доля государственных расходов на премии (гранты) превысила 35 млн ф. ст., а доля частных инвестиций – 354 млн ф. ст. («рычажный фактор» превысил 10-кратную величину). Это дало возможность субсидировать 181 проект, в результате чего было создано примерно 20 тыс. рабочих мест и построено около 4 тыс. жилых единиц (см.: Шаповалов АЛ. Проблемы кризиса британских городов и политика консервативного правительства М.Тэтчер // Известия ВГО. 1989. Т. 121. Вып. 1. С. 66—68).

Все более распространенной формой инициирующего градорегулирования становятся предпринимательские зоны. Их статус определен Актом от 1980 г. о местном управлении и планировании. Министр окружающей среды может предложить какому-либо городскому совету подготовить и принять к реализации схему предпринимательской зоны. Представление министра должно быть согласовано с министерством финансов. При парламентских слушаниях обе палаты имеют право отвергнуть представление (Wade H.W.R. Administrative law. Р. 188—189). После принятия решения о введении предпринимательской зоны коммерческие и промышленные фирмы, в ней расположенные, освобождаются от уплаты налога на собственность и ряда других налогов. Предпринимательские зоны имеют статус зон упрощенной планировки, которые применяются для инициирования строительства в районах, нуждающихся в реконструкции. Эти зоны могут быть подготовлены местной администрацией. Разрешение на строительство в них предоставляется на 10 лет (а не на 5, как это установлено законом во всех других случаях). Зоны упрощенной планировки имеют сниженный уровень ограничений и контроля для определенных типов строительства (Urban land markets in the United Kingdom // A report on Government Policies and Programmes and their background, prepared as part of an International Project for the Urban Affairs Division of the OECD. Department of the Environment. Land and Property Division. L., 1988. P. 46). Также может быть использован механизм так называемого полного разрешения. В этом случае ответственный планировочный орган разрешает строительство в принципе, оставляя за собой право одобрения только по определенным аспектам. Предпринимательская зона обычно вводится на 10 лет, по истечении которых выдача разрешений на строительство приостанавливается, за исключением объектов, где строительство уже было начато (Basic planning law practice. L., 1988. P. 12—16).