Офертой признается адресованное одному лицу или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается неполученной (ст. 435 ГК РФ).

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (ст. 438 ГК РФ).

Из изложенного следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее года, считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, т. е. в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта в порядке, установленном законодательством. Вместе с тем, поскольку договоры аренды земельных участков сроком менее года заключаются в письменной форме, они, как правило, считаются заключенными с момента подписания сторонами.

Договор аренды земельного участка является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы[7]. Своевременное внесение арендной платы по договору – одна из основных обязанностей арендатора. Ее размер является существенным условием договора аренды земельного участка (ст. 65 ЗК РФ). Отсутствие в этом договоре предусмотренного законом условия о размере арендной платы означает, что договор не заключен (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поскольку такой договор по содержанию не соответствует требованиям законодательства, в его государственной регистрации должно быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если же договор не подлежит обязательной государственной регистрации, то он будет считаться незаключенным в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Примером правоприменительной практики по данному вопросу является постановление ФАС Московского округа от 29 апреля 2005 г. и от 6 мая 2005 г. по делу № КГ-А41/3419-05. Суть спора сводилась к следующему. Администрация муниципального образования обратилась с иском к акционерному обществу о признании незаключенным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, подписанного сторонами в 1993 г., ссылаясь на отсутствие в нем существенных условий, включая размер арендной платы. Суд признал договор незаключенным, в частности, на основании ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и п. 3 ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которым арендная плата и ее размер являются существенным условием договора аренды земельного участка.

Договор аренды является двусторонним (синаллагматическим), поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные, – обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловлены и являются, в принципе, экономически эквивалентными. Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т. е. исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества. Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае неисполнения стороной обусловленных договором обязательств либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить его либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ)