Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ)[5].

В пп. 23, 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по вопросу применения ст. 617 ГК РФ содержатся следующие рекомендации. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Договор аренды земельного участка является консенсуальным, поскольку считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой форме. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ст. 432 ГК РФ). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Для вступления договора аренды земельного участка в силу не требуется передача земельного участка от арендодателя арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора[6].

Применение в судебной практике правил, вытекающих из консенсуальности договора аренды, подтверждается, в частности, постановлением ФАС Северо-Западного округа от 4 февраля 1999 г. по делу № А56-15871/98, согласно которому договор аренды является консенсуальным и потому права и обязанности по этому договору возникают с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда земельных участков как обременение (ограничение) вещных прав подлежит обязательной государственной регистрации. Не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из изложенного следует, что в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договоры аренды земельных участков сроком один год и более считаются заключенными с момента государственной регистрации. Если договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован, он считается незаключенным. Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее года, считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Момент достижения такого соглашения определяется с учетом позиции, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно п. 57 постановления договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии в оферте срока для акцепта – до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами. Если срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально необходимого для этого времени (п. 1 ст. 433, ст. 440, п. 1 ст. 441 ГК РФ).