Примером жесткого применения правила согласования существенных условий является постановление ФАС Московского округа от 6 августа 2007 г. по делу № КГ-А41/7097-07-П, согласно которому для договора аренды земельного участка существенные условия сделки должны быть согласованы при его подписании, в противном случае волеизъявление сторон на совершение сделки не считается выраженным, а договор признается незаключенным. Последующее согласование существенных условий договора правового значения не имеет.

Проблема существенных условий договора аренды подробно изложена в монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества». Авторы разъясняют: «Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т. е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, поскольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пи. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора. Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т. е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным».

Существенными условиями договора аренды земельного участка в силу того, что они названы в качестве таковых в законе, являются условия о предмете договора (земельном участке) и размере арендной платы.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Определение земельного участка как объекта земельных отношений дано в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Под ним понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, т. е. сформированный земельный участок. Анализ норм земельного законодательства позволяет установить объем требований к описанию земельного участка как предмета договора. Это площадь земельного участка, его границы, кадастровый номер, разрешенное использование и условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. Подробно вопрос о формирования земельного участка рассматривается в следующем разделе.