На практике вызывает сложность в применении п. 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не предусматривают иных сроков пересмотра арендной платы. Следовательно, применительно к аренде земельных участков указанное правило следует понимать как запрет арендодателю изменять арендную плату чаще одного раза в год, что обеспечивает стабильность арендных отношений. Императивный характер данной нормы позволяет сделать вывод, что соглашением сторон изменить указанный срок также нельзя, а это, безусловно, ограничивает действие принципа свободы договора.

Судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дал судам следующие руководящие разъяснения. Необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом была поддержана позиция, согласно которой фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Одновременно суд указал, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Практика рассмотрения конкретных дел также неоднозначна. Так, определением ВАС РФ от 7 марта 2008 г. № 2894/08 по делу № АИ-1/1139/2007-4 в передаче дела по иску о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки для пересмотра в порядке надзора актов суда апелляционной и кассационной инстанции отказано. Отказывая в удовлетворении требования, суды правильно исходили из того, что изменение величины коэффициента К14 до 10 при оставшихся неизменными условиях использования помещения ведет к одностороннему существенному изменению арендной платы со стороны истца, что является нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ. В определении ВАС РФ от 17 января 2008 г. № 17868/07 по делу № А81-1772/2006 указывается, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы. Определением ВАС РФ от 18 мая 2007 г. № 3484/07 дело о взыскании задолженности по арендной плате передано для пересмотра в порядке надзора, так как фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия; кроме того, суд, оставив в силе решение о взыскании задолженности, дал иное толкование аналогичного условия договора, заключенного истцом с иным арендатором.

Решением проблемы в данной ситуации представляется включение в договор аренды земельного участка условия о том, что размер арендной платы по договору изменяется соглашением сторон не чаще одного раза в год, подлежит государственной регистрации (для договоров сроком 1 год и более) и вступает в силу с момента государственной регистрации, что полностью соответствует требованиям земельного и гражданского законодательства, а также судебной практике, сформированной информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (п. 9).