Примечателен тот факт, что нормы-императивы земельного и иных публичных отраслей законодательства, как правило, не имеют обратной силы, т. е. не распространяются на ранее возникшие договорные отношения. Следовательно, их реализация возможна только способами, установленными гражданским законодательством, т. е. соглашением сторон или судебным решением о внесении в договор изменений. Причина такого положения видится в воле законодателя, полагающего необходимым сохранять баланс интересов сторон договора в ситуации, когда арендодатель наделен исключительным полномочием устанавливать размеры арендной платы по собственному усмотрению. В земельных отношениях бесконтрольное увеличение арендной платы может привести к невозможности использования земельного участка и поставить под угрозу хозяйственную деятельность арендатора. Следовательно, арендатор обладает полномочием контролировать размер арендной платы по договору в рамках гражданского законодательства. Механизмом контроля является его согласие, выраженное в соглашении, уплачивать арендную плату за использование земельного участка в предлагаемом размере. Если плата является несоразмерной, например в случае различного рода ограничений в использовании земельного участка, он вправе ставить вопрос об уменьшении ее размера в рамках ст. 612 ГК РФ, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Применительно к земле данное требование может выставляться в случае, если земельный участок имеет особенности, создающие затруднения в его разрешенном использовании в соответствии с зонированием. Кроме того, положения п. 3 ст. 65 ЗК РФ определяют, что размер арендной платы по договору является условием договора (существенным), следовательно, без согласия арендатора либо судебного решения установить размер арендной платы в договоре невозможно.

Одна из задач правового регулирования вопросов платы за использование земельных участков, включая арендную плату, состоит в определении соразмерной платы исходя из условий использования конкретного земельного участка. Представляется, что данный вопрос должен решаться при определении его кадастровой стоимости, учитывающей все факторы пользования землей (оборотоспособность, виды разрешенного использования, необходимость реконструкции, нового строительства, ограничения (обременения) прав пользования в виде запретов и дополнительных обязательств и др.).

По правилам гражданского законодательства соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Поскольку размер арендной платы по договорам аренды земельных участков является существенным условием, договоры заключаются в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации (кроме договоров аренды земельных участков, заключенных на срок менее 1 года), то изменение данного условия потребует заключения дополнительных соглашений и их государственной регистрации.

Разъяснения по данному вопросу содержатся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”», согласно которому соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. В случае отказа арендатора от изменения условий договора в части, касающейся размера арендной платы, арендодателю необходимо будет заявить соответствующее требование об изменении договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.