С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1982 г.) и ЖК РСФСР (1983 г.) жилищные отношения стали регулироваться жилищным законодательством. Следует отметить, что практически на всех этапах в отношениях по найму жилья являлись обязательными (в целом или в определенной части) следующие условия: определение предмета договора, формы договора, его срока; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определенной стабильности жилищных отношений.

Гражданский кодекс (часть вторая) внес ряд новаций в регулирование отношений, связанных с наймом жилья. Наряду с договором социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, подлежащих регламентации жилищным законодательством (ст. 672 ГК), предусматривается договор найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется главным образом нормами гл. 35 ГК (ст. 671—688).

В связи с этим следует обратить внимание на соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения (коммерческого найма). Ряд позиций являются общими: объектом (предметом) договора может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК); жилые помещения должны использоваться исключительно по назначению (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК); наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).

Вместе с тем регламентации вопросов социального и коммерческого найма принципиально отличаются. Так, в частности, если по договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока (ст. 60 ЖК) по установленной норме (ст. 57 ЖК), то покоммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК), законодатель не ограничивает размера жилья, заселение осуществляется на основании договора найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения, наниматель по договору найма (коммерческого) таким правом не обладает[39].

По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилья всех видов собственности.

Ряд положений ГК (ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678 ГК), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685 ГК), а также в части ремонта сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК).

Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (ст. 672 ГК). В этих случаях положения Гражданского кодекса либо подлежат применению дополнительно (субсидиарно), либо, если жилищным законодательством соответствующие отношения урегулированы в достаточной мере или иным образом, нежели в Гражданском кодексе, не применяются вообще.

Реализация норм Гражданского кодекса в ряде случаев требует применения правил жилищного законодательства (см. ст. 679, 680, 682, 685 ГК).

Жилые помещения предназначены для проживания граждан и могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19 ЖК (ч. 2).