Большой интерес представляет такой столь значимый институт законодательства, как договор жилищного найма.

Пользование жилым помещением согласно требованиям ряда поколений российских законов осуществлялось главным образом по договору имущественного найма, в последующем – по договору жилищного найма.

Договорный характер отношений в дореволюционной России являлся правовой формой использования имущества, принадлежащего казне, уделам, городам, а также частного имущества. Пользование жильем осуществлялось по договору имущественного найма.

Свод законов Российской империи 1910 г. (том 10, часть II, Свод законов гражданских) содержал положения, касавшиеся обязательств по договорам, их исполнения и прекращения.

Договор составлялся по взаимному согласию сторон, цель его должна была быть «непротивна законам, благочинию и общественному порядку», а исполнение должно было быть «по точному оных разуму, не уважая побочных обстоятельств и невзирая ни на каких особ» (ст. 1528, 1536).

Договоры о найме недвижимого имущества, каковыми являются жилые дома, составлялись письменно (ст. 1700). Недвижимое частное имущество запрещалось отдавать внаем сроком свыше 12 лет (ст. 1692). Договор найма должен был содержать в качестве обязательных условий определение предмета договора, срока и цены. Статьей 1691 в отношении частного имущества предусматривались сверх обязательных условий «всякие другие произвольные условия, законам непротивные, как то: права и обязанности хозяина и наемщика, правила пользования имуществом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного, и тому подобное».

Договор имущественного найма мог быть расторгнут во всякое время «по обоюдному согласию» сторон, исключение составляли договоры, заключенные с казною (ст. 1545). Об определенной стабильности договора свидетельствует ст. 1705, согласно которой «хозяин» был не вправе отказать «наемщику» до окончания срока найма, «хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену». В свою очередь, другая сторона договора (наемщик) не вправе была отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием договора срока.

Представляет несомненный интерес высказывание А.Н. Иванова в отношении договора имущественного найма, его «оценка» актов Свода законов Российской империи. Он считает, что современный вид этот договор получил в Своде законов, а последующие законодательные акты «лишь отчасти дополняли этот институт»[36].

Правовое регулирование отношений по найму жилья различалось в разные периоды существования Советского государства.До принятия ЖК РСФСР эти отношения подлежали регламентации гражданским законодательством (ГК РСФСР 1922 г. и 1964 г.). Причем к договору найма жилья применялись положения об имущественном найме.

ГК РСФСР 1964 г., хотя и содержал специальные нормы о договоре найма жилья, предусматривал применение к этому договору правила ряда статей Кодекса, регламентировавших вопросы имущественного найма (ст. 295). Положения о договоре найма жилых помещений основывались на ст. 56 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик[37].

Статьей 56 Основ было установлено, что пользование жилым помещением в домах местных Советов депутатов трудящихся и в домах государственных, кооперативных и общественных организаций оформляется договором найма жилого помещения. Статья 57 предусматривала обязанность нанимателя вносить плату за жилье, ст. 61 – расторжение договора в установленных случаях и выселение виновных. Аналогичные нормы содержались в ГК РСФСР 1964 г.[38].

Кодекс содержал статьи: о содержании договора найма (ст. 295); сроке и письменной его форме (ст. 299); предмете договора (ст. 300); правах нанимателя на сохранение пользования жильем, его обмен, сдачу в поднаем (ст. 306, 320, 325, 326); правах и обязанностях членов семьи нанимателя (ст. 301); оплате жилья (ст. 303); расторжении договора и выселении (ст. 330, 333, 334) и т.д.