Земельные отношения – совокупность управленческих и имущественных отношений, возникающих по поводу специальных объектов – земель и земельных участков.
Специфика указанных объектов является основой выделения специфических признаков и характеристик земельных отношений. Рассмотрим эти особенности.
Законодательно признана дифференциация объектов земельных отношений. В соответствии с и. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земля как природный ресурс и природный объект, земельные участки и части земельных участков. Названная классификация объектов земельных отношений имеет условный характер и осуществляется в целях определения внутриотраслевой структуры земельных отношений в качестве предмета правового регулирования.
Земля выступает объектом публично-правовых отношений, складывающихся по поводу охраны и рационального использования земель в соответствии с их целевым назначением, определяемым их публичной ценностью. Данные отношения имеют управленческий характер. Следует согласиться с мнением ученых, которые полагают, что главными задачами регулирования земельных отношений являются охрана земель и обеспечение их рационального использования посредством государственного управления землепользованием[10].
Понятие «земля» раскрывается на основе толкования смысла и значения терминов «природный объект» и «природный ресурс». Данные понятия определены в ст. 1 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», в соответствии с которой природный объект определяется как естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства. Природный ресурс в соответствии с названной статьей является разновидностью природных объектов, которым присущи потребительские свойства, позволяющие использовать данные объекты как средство производства или объект потребления. Названный Закон закрепляет экосистемный подход к регулированию использования любых природных ресурсов, в т. ч. и земель.
Используемая в ст. 6 ЗК РФ формулировка о значении земли как природного ресурса и природного объекта основана на принятом в праве разделении объектов природоресурсных и природоохранных отношений. Буквальное толкование смысла ст. 6 ЗК РФ позволяет дифференцировать земельные отношения управленческого типа на природоохранные и природоресурсные.
В то же время кардинальное изменение земельного строя в нашей стране, произошедшее в начале 90-х годов прошлого столетия, связанное с развитием рыночных отношений, не только не лишило актуальности обособление земельных отношений в сложившейся системе права, но и значительно расширило содержание этого понятия. В структуру земельных отношений включены имущественные отношения по поводу земельных участков. При этом свойство публичности присуще земельно-имущественным отношениям, равно, как и управленческим отношениям, объектом которых является земля как природный ресурс и природный объект.
В системе объектов земельных отношений земельный участок определен как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Правовая характеристика земельного участка основана на определении понятия недвижимых вещей, содержащемся в гражданском праве. Согласно и. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В указанной системе объектов вещных прав земельный участок отделен от иных видов объектов недвижимости (зданий, сооружений, участков недр), а следовательно, земельно-имущественные отношения не включают в себя отношения по поводу присвоения и использования объектов недвижимости, имеющих самостоятельный правовой статус. Однако законодательно установлена юридическая связь земельного участка и связанных с ним объектов, которая строится по принципу определяющего влияния юридической судьбы земельного участка на статус и режим объектов, расположенных на нем. Данное правило закреплено в п. 5 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.