Охрана земель является неотъемлемым компонентом правового режима земель как природного ресурса и природного объекта. С учетом интегрирующей функции земель обеспечивается экосистемный подход к регулированию земельных отношений. Он проявляется в установлении публичных экологических ограничений любого субъективного права, объектом которого выступает земельный участок. Основу такого подхода составляет ст. 1 ЗК РФ, которая предусматривает в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принцип приоритета охраны земель перед их использованием.
Дискретность функций земель проявляется в их назначении для удовлетворения разнообразных потребностей человека. Земля как природный ресурс является объектом использования для различных целей, в т. ч. для ведения сельского и лесного хозяйства, для размещения производственных и иных зданий и сооружений, пользования водоемами и других целей. Удовлетворение названных потребностей предполагает юридически обоснованное согласование различных видов пользования земельными ресурсами на основе установления приоритетов и ограничений, обусловленных природными свойствами земель, важнейшим из которых является их плодородие. Данная особенность земель также получила отражение в законодательстве в виде принципа дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
Земля (правовое значение) – объект правовой охраны, особенность которого состоит в интегрированном сочетании функций и свойств публичного и частного блага, что определяет необходимость специализации правовых норм, регулирующих режим использования и охраны земель и оборота земельных участков, в рамках земельного права как комплексной отрасли права.
Современные изменения земельного законодательства, связанные с регулированием оборота земель, призваны обеспечить реализацию задач государственной стратегии социально-экономического развития России, состоящих в приоритетном развитии рынка земли и недвижимости, обеспечении равной защиты права собственности на объекты недвижимости для всех участников рынка, а также снижении издержек граждан и бизнеса при оформлении прав на недвижимость[4].
1.2. Место и значение земельного права в общей системе права России. Земельное право как комплексная отрасль российского права
Трансформация отношений собственности на землю, развитие рыночных аграрных отношений послужили объективным фактором формирования принципиально новых подходов к определению места земельного права в общей системе права России и основ системного построения данной отрасли права. В связи с отменой режима исключительной государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, закреплением в Конституции РФ положения о многообразии форм собственности на природные ресурсы (п. 2 ст. 9 Конституции РФ) вопрос о теоретико-правовых основах сохранения прежнего значения земельного права в качестве самостоятельной отрасли права стал вызывать доктринальные споры.