Можно с уверенностью констатировать, что сложившаяся ситуация с оплатой труда председателя правления ТСЖ является сдерживающим фактором как в организации новых ТСЖ, так и в росте профессионализма управления многоквартирными домами, находящимися в управлении действующих ТСЖ.
Необходимо также отметить, что в случае нахождения многоквартирного дома в управлении ТСЖ следует в первую очередь профессионально подойти к решению требований, вытекающих из п. 2 ст. 145 ЖК РФ и определяющих компетенцию общего собрания членов ТСЖ (см. раздел 2.2 настоящей главы).
В организационном плане надо уточнить профессиональные обязанности председателя правления и решить вопрос адекватной оплаты его труда.
Глава 3. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
3.1. Общие требования к содержанию и ремонту жилищного фонда
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ и несколько разукрупнен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (в дальнейшем – Правила).
Кратко этот состав можно представить следующим образом:
• помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме;
• иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения потребностей всех собственников помещений в данном доме;
• крыши, ограждающие и несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, и расположенные на участке объекты.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и системы газоснабжения, состоящие из стояков и ответвлений от них до первого отключающего устройства на ответвлениях, а также самих отключающих устройств, общедомовых приборов учета, первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояка, и другого оборудования на разводящих сетях (п. 5 Правил).
В состав общего имущества включены внутридомовая система водоотведения и внутридомовая система электроснабжения (п. 5 и п. 7 Правил).
Следует обратить внимание на п. 6 Правил, согласно которому в состав общего имущества включается система отопления, состоящая из стояков, отопительных элементов, арматуры, общедомовых приборов учета и другого оборудования.
Учитывая неоднозначность включения в состав общего имущества отопительных элементов (приборов), этот вопрос будет детально рассмотрен в разделе 3.2 настоящей главы.
В Правилах определены внешние границы инженерных сетей.
Внешней границей сетей газоснабжения является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил).
Внешней границей всех других инженерных сетей является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности – место соединения общедомового прибора учета (при его наличии) с инженерной сетью, входящей в дом (п. 8 Правил).
В Правилах излагаются требования к содержанию общего имущества, которые должны обеспечивать:
• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.