Большинство новых переселенческих хозяйств на казенных землях получало титул «вечных пользователей» (но не собственников!). По-видимому, это считалось достаточным для того, чтобы плодородие земель не снижалось. Таким образом, в России были давние традиции разделения прав на землю между государством и пользователем земли. Поэтому декреты Советской власти о государственной собственности на землю не были для страны в новинку. Однако в условиях, требующих интенсификации сельского хозяйства, государство не справилось со своими функциями собственника, и к 1990-м годам указанная традиционная конструкция оказалась скомпрометированной.

Если отвлечься от возможности получения разового дохода путем продажи земли, то в современной России реальное значение частной собственности состоит в том, что она гарантирует (и одновременно поощряет) производство улучшений – как самой земли, так и построек на ней. Именно частная собственность делает фермера в какой-то мере независимым от того, «заметит» ли государство выполненные им улучшения, а если заметит, то зафиксирует ли их должны образом в качестве его заслуги. Он оказывается как бы «застрахованным» от того обстоятельства, плохо или хорошо работает Государственная земельная служба. Этот результат важен не только для фермеров. В аналогичной гарантии нуждаются миллионы подсобных индивидуальных хозяйств, хозяйств дачников (чьи права на землю общество склонно признавать в большей степени, чем права фермеров), а равно тысячи бывших колхозов и совхозов, чьи права на землю в современных условиях оказались вообще неопределенными. Без частной собственности владельцам земли не хватает стимулов не только для производства улучшения своей земли, но и для выполнения мер по сохранению ее плодородия.

К сожалению, задача поощрения землепользователей за меры по охране и рациональному использованию земли в течение долгих лет была у законодателя как бы на заднем плане. Не обсуждалась специально проблема выбора путей для интенсификации использования земли, если наличный пользователь с этой задачей не справлялся. Выходом из положения здесь могли бы служить сделки с землей, например, продажа ее или сдача в аренду более умелому и более обеспеченному претенденту на нее. Но при господстве права государственной собственности на землю всякое ее движение требовало решения на высоком уровне; однако для высших эшелонов власти обсуждение таких вопросов во всех деталях не было приоритетным (не говоря уже о том, что входить в эти детали им было затруднительно). Принятию же решений на низовом уровне мешало то обстоятельство, что право частной собственности на землю не только отсутствовало, но прямо было под запретом. Подобное положение поощряло то, что можно назвать застоем в земельном хозяйстве страны.

Сказанное не означает, что необходимо во всех случаях «дать поработать рынку», чтобы добиться наилучшего результата, другими словами, не позволять государству вмешиваться в выработку частных решений. Такой вывод был бы неправилен: во-первых, государство должно назначать правовые рамки для функционирования самого рынка и поддерживать их своим авторитетом; во-вторых, любой рынок, в том числе земельный, имеет свои объективные ограничения.

В нынешних условиях частная собственность на землю может проявить себя не только в «статике», но и в «динамике». Последняя означает возможность перехода земли, прежде всего сельскохозяйственной, в руки тех, кто сможет добиться более высокой ее производительности. Задача государства в данном направлении – «не мешать» обороту земли и не затруднять его ненужными формальностями. Однако на этом пути пока что стоит много препятствий (см. ниже).