Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г.

Срок действия договора составлял ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не мог считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Указанное разъяснение было опубликовано со следующим заголовком: срок действия договора аренды здания (сооружения), определенного с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Кодекса признан равным году[88].

Между тем составители данного письма не обратили внимания, что в заголовке обобщения они употребили конструкцию «с 1-го до 31 числа» как равную году, между тем в тексте обобщения равным году признан другой срок, поскольку здесь сказано «с 1-го по 31 число».

Данная техническая ошибка, к сожалению, сказалась и на практике.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.09.02 по делу № А41-К1-8587/02 Арбитражного суда Московской области.

В заседании Президиума приняли участие представители открытого акционерного общества «Московское производственное объединение „Смена“» (далее – объединение) и негосударственного образовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа „Венда“» (далее – школа «Венда»).

Президиум установил следующее. Объединение обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к школе «Венда» (с учетом уточнения истцом предмета иска) о признании договора аренды от 17.09.01 № 37 незаключенным и обязании освободить 8 капитальных строений площадью 1 225,8 кв. метра (базу отдыха).

Решением от 11.07.02 в иске отказано. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 17.09.02 решение отменил, иск удовлетворил.

В протесте предлагалось указанное постановление суда кассационной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, объединение и школа «Венда» подписали договор от 17.09.01 № 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В п. 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17.09.01 до 16.09.02. В подписанном сторонами приложении от 20.09.01 № 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ объединение по акту сдачи-приемки от 20.09.01 передало школе «Венда» указанные в договоре здания.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15.09.02 включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.

Суд первой инстанции при разрешении спора исследовал все обстоятельства по делу и доводы сторон и установил следующее.

Указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог «до» используется здесь стороной в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Данный вывод суда подтверждается материалами дела.