Значение документов территориального планирования заключается в том, что их разработка и утверждение «является средством, позволяющим системно организовать территории городских и сельских поселений, районов, регионов и территории Российской Федерации в целом»[212]. Далее, формализованные посредством принятия документов территориального планирования решения органов государственной власти и местного самоуправления приобретают обязательную силу для физических и юридических лиц только после их фиксации в правилах землепользования и застройки[213], являющихся документом градостроительного зонирования.

Документы территориального планирования подразделяются на:

1) документы территориального планирования РФ;

2) документы территориального планирования субъектов РФ;

3) документы территориального планирования муниципальных образований (ч.2 ст.9 ГсК РФ). При этом первоначально предполагалось с целью исключения конфликта публичных интересов, документы территориального планирования муниципальных образований принимать с учетом соответствующих документов субъекта РФ, а те, в свою очередь, – с учетом документов территориального планирования РФ. Однако на практике во многих населенных пунктах такие документы были приняты ранее принятия соответствующих документов субъектом РФ или РФ.

В этой связи в ГсК РФ были внесены изменения, согласно которым документы территориального планирования субъектов РФ и документы территориального планирования муниципальных образований не подлежат применению в части, противоречащей утвержденным документам территориального планирования РФ, со дня утверждения (ч.3 ст.9 ГсК РФ), что не вызывает возражений с теоретической точки зрения. Однако как быть, если, предположим, орган местного самоуправления, реализуя генеральный план поселения (т. е. с учетом своего документа территориального планирования), сформировал земельный участок под строительство спортивного комплекса, в то время как, согласно принятым позднее на уровне РФ документам, данный земельный участок находится в зоне, где планируется строительство корпуса высшего учебного заведения? По формальным признакам строительство запланированного муниципалитетом объекта не соответствует требованиям закона со всеми вытекающими отсюда неблагоприятными последствиями.

Аналогичные сложности возникают с отводом земельных участков и строительством объектов недвижимости в разрезе рассмотрения указанных процедур с учетом градостроительного зонирования территорий. Так, по состоянию на середину 2000-х гг. утвержденные правила землепользования и застройки в большинстве российских муниципальных образований отсутствовали, что, в числе прочего, как обоснованно обращается внимание в литературе[214], предопределяло также невозможность правообладателя земельного участка воспользоваться правом самостоятельного выбора вида разрешенного использования участка (абз.2 п.2 ст.7 ЗК РФ)[215].

Но главное то, что указанное оборачивалось для застройщика риском предоставления земельного участка под строительство интересующего его объекта в той территориальной зоне, где впоследствии такой объект быть построен не может.

Таким образом, на практике, на местах сначала длительное непринятие документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а затем поспешное их принятие (без учета уже предоставленных земельных участков, выданных разрешений и т. п.), неоднократное внесение в них изменений, неучет этих документов при предоставлении земельных участков под строительство и пр. приводит к ситуациям, когда объект недвижимости, создаваемый при формальном соблюдении всех необходимых правил и получении необходимых разрешений, впоследствии оказывается возводимым в режиме самовольной постройки.