Несмотря на прямое закрепление в п.1 ст.222 ГК РФ положения о том, что самовольной постройкой признаются здание, сооружение или другое строение, можно привести аргументы как в пользу признания самовольной постройки самостоятельной вещью, так и в пользу того, что такая постройка вещью признаваться не должна. В первом случае на самостоятельность самовольной постройки как вещи указывает следующее. Во-первых, в законе закреплена юридически обеспеченная возможность признания права собственности на самовольную постройку. Исходя из классической вещноправовой теории, возникновение вещного права возможно только тогда, когда есть вещь, которая и является объектом такого права. Вещное право без вещи возникнуть не может. Во-вторых, законодатель указывает на признание права собственности на самовольную постройку. О признании права можно вести речь только в том случае, если есть объект этого права в виде вещи и само право на самовольную постройку существует, но необходимо его признание со стороны третьих лиц. В-третьих, самовольная постройка, так же, как и обычная вещь, является объектом интереса лица, осуществившего самовольно строительство, поскольку есть необходимость не только пользования построенным объектом, но и введения самовольно возведенного объекта в гражданский оборот.

С другой стороны, вполне заслуживают внимания аргументы о том, что самовольную постройку нельзя признавать вещью и объектом вещного права. Во-первых, лицо, построившее такой объект, не наделяется правомочием распоряжения до того момента, пока объект не будет легализован. Правомочие распоряжения – обязательная составляющая субъективного права собственности. Во-вторых, изначально не возникает права собственности на самовольную постройку. Если нет права, то может ли существовать без права объект? При этом если отсутствует право собственности или иное вещное право на самовольную постройку, то следует признать, что возникает не вещное, а обязательственное правоотношение.

Разные подходы к определению правовой природы самовольной постройки обусловлены тем, что ст.222 ГК РФ содержит нормы, с одной стороны, защищающие интересы собственника (иного управомоченного лица) земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, с другой, – интересы лица, который осуществил самовольное строительство. С позиции первого, произошло правонарушение, и самовольная постройка не является вещью, но с позиции второго – речь может идти о возникновении права собственности, и тогда самовольная постройка должна признаваться объектом такого права, т. е. самостоятельной вещью.

Рассматривая самовольную постройку в аспекте возникновения вещного правоотношения, важно отметить, что такая постройка обладает всеми признаками вещи – является предметом материального мира, объектом интереса и объектом, относительно которого действующее гражданское законодательство допускает возникновение гражданских прав и обязанностей[153]. Вместе с тем одновременно возникает вопрос о том, из чего состоит самовольная постройка как вещь и может ли самовольная постройка рассматриваться вещью для целей правового регулирования? В континентальном гражданском праве построенный объект – составная часть земельного участка[154]. В ст.222 ГК РФ законодатель признает самовольной постройкой построенный объект, но момент, с которого такой объект можно признавать вещью, также определяется по-разному.

Так, в юридической науке обосновывается подход, в рамках которого предложено разделять понятие вещи в юридическом и ином смыслах. В частности, предложено две концепции. В рамках первой, условно называемой «юридической теорией», о вещи в юридическом смысле можно вести речь, когда на вещь существует вещное право, до этого момента вещи нет, а есть ее отдельные составляющие, на которые также существует право собственности. В качестве примера приводится возникновение права на вновь возведенный объект недвижимости после государственной регистрации. При отсутствии регистрации отмечается отсутствие вещного права и, соответственно, самой недвижимой вещи, предложено вести речь о праве собственности только на совокупность материалов