Если на этом этапе вам ничего не понравилось, то начинаем сначала. И так до тех пор, пока у нас не будет хотя бы две-три альтернативы. Желательно выбирать из нескольких возможных вариантов, тогда, скорее всего, вы сможете быть более объективным. Старайтесь сами мониторить рынок, не полагайтесь на риелторов, которые занимаются для вас подбором, они могут ввести вас в заблуждение, показывая вам сознательно сначала 5 плохих объектов, а потом 1, по сравнению с ними, шикарный и при этом все по одной стоимости. Конечно же, на фоне демонстрируемых плохих вы выберете неосознанно и под заблуждением тот, который выгоднее всего продать риелторам с их утверждениями о том, что “это самое лучшее, берите, лучше не найдете”, и вдобавок ко всему риелторы постараются получить с вас комиссионные за подбор, а с продавца – процент с продажи.

Далее переходим к следующему этапу – изучение документов. На этом этапе следует работать следующим образом: если один из этапов не проходит, то дальше рассматривать вопрос о покупке не имеет смысла, или же ваша покупка будет связана с повышенным риском.

1. Заказываем расширенную выписку на сайте Росреестра, чтобы увидеть все обременения и ограничения по объекту. Если есть нежелательные для вас обременения или ограничения пользования, которые могут повлечь за собой потерю объекта, или негативно повлиять на доходность объекта, то следует повременить с дальнейшим рассмотрением. Заказываем также выписку о переходе прав, где будут указаны все собственники и даты сделок, если этот объект очень часто продавали с короткой периодичностью, то стоит задуматься, почему.

2. Смотрим по правоустанавливающим документам (договор купли-продажи или иной документ), как давно приобреталось имущество и кому оно принадлежит (юридическому лицу или физическому лицу).

Имущество принадлежит юридическому лицу.

Открываем базу юридических лиц (можем пользоваться сайтом ФНС, https://bankrot.fedresurs.ru/, а лучше – такими сервисами, как Контур. Фокус), вбиваем ИНН и смотрим:

• Находится ли это юридическое лицо на стадии банкротства или ликвидации. Если находится на этой стадии, продажа объекта, даже если нет обременения суда, незаконна. Ставим объект в лист ожидания до тех пор, пока все процедуры не закончатся или же пока объект не начнут реализовывать с торгов.

• Если организация существует и функционирует, тогда смотрим, отвечает ли организация признакам банкротства, если нет, то это, конечно же, хорошо. На этой стадии вы должны сохранить все данные с этого сервиса об этой компании, отчетности, сводный анализ, выписки из налоговой, фотографии сайта. Это необходимо сделать для того, чтобы соответствовать критериям должной осмотрительности и хранить эти распечатки и сами файлы не менее 3–4 лет.

Теперь рассмотрим общие признаки банкротства и определим, соответствует ли наш объект исследования этому признаку:

• наличие требований к должнику в общей сумме для юридических лиц – от 300 000 рублей;

• неспособность должника в течение трех месяцев удовлетворить в полном объеме финансовые претензии кредиторов;

• документально подтвержденный факт превышения суммы обязательств, взятых на себя должником, над стоимостью принадлежащего ему имущества.

Если есть признаки предбанкротного состояния и в то же время вы решаетесь купить объект недвижимости, тогда вы обязаны потребовать устранить признаки предбанкротного состояния.

Если объект коммерческой недвижимости принадлежит физическому лицу, тогда запрашиваем у него кредитную историю и проверяем по базе судебных приставов на наличие не погашенных задолженностей. Если данное физическое лицо покупало объект недвижимости у юридического лица и прошло менее трех лет с момента покупки, то проделываем тот же анализ, как было описано выше. При наличии каких-либо других признаков, таких как наличие большого кредита или иных задолженностей, может еще что-то вас могло смутить в части чистоты сделки, то тогда при покупке объекта следует совершить сделку у нотариуса или приобрести объект в ипотеку. В первом случае всю законность сделки и соответствие всем нормам будет обязан проверить нотариус, и в негативном варианте для вас, как для покупателя, вы смело сможете привлечь нотариуса как третье лицо к ответственности (поверьте, уж они точно будут отбиваться и защищать свой договор (нотариальный договор читайте и корректируйте, не редко бывает, что они штампуют самый простой скаченный с интернета договор, лучше приносите им свой вариант договора). Во втором случае, банк сам проверит все документы и сделка будет застрахована наличием третьего лица в виде банка.