Таким образом, мы видим, подобные инвестиционные проекты весьма сомнительные и очень рискованные.
Глава 4. Этапы покупки коммерческой недвижимости
Верьте только фактам. Смотрите в оба, или как не взять кота в мешке? Размер имеет значение.
В общем виде можно описать следующие этапы покупки коммерческой недвижимости.
Для начала нужно определиться с бюджетом и задать себе следующие вопросы:
Сколько у меня есть средств для инвестирования?
Сколько я могу взять в ипотеку?
Есть ли одобренная кредитная и/или ипотечная линия? Если нет, то как быстро смогу оформить?
Задавая себе эти вопросы, вы формируете первое понимание о том, в каком ценовом сегменте можете искать коммерческую недвижимость.
Далее следует задать вопросы о доходности: какую доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости хотелось бы получать (желаемая, максимальная)? На какую самую низкую доходность (минимальную) буду готов согласиться?
Ответив на эти два вопроса, вы поймете еще один критерий отсева объектов коммерческой недвижимости.
Приблизительную доходность вы можете определить следующим образом. Представленная ниже формула является утрированной в связи с тем, что не учитывает имущественные налоги, налоги на доходы, инфляцию, затраты на капитальный ремонт, страховку, рост стоимости арендной платы и т. п. Но она подходит для экспресс-оценки привлекательности объекта.
Доходность (в процентах) = чистый арендный поток / стоимость объекта * 100
Под чистым арендным потоком, в рамках данной формулы, следует считать арендную ставку (арендная ставка за всю площадь или арендная ставка за 1 кв. м, умноженная на количество арендных кв. м) за вычетом систематических коммунальных расходов (газ, отопление, электричество, вода, управляющая компания).
После определения ваших основных двух параметров: бюджет и минимальная доходность, а также желаемая доходность, вы уже смело можете провалиться в ресурсы интернета и в объятия риелторов. Самое простое – использовать сайт www.avito.ru (или подобные), на котором вы можете выставить параметры поиска по бюджету, типу недвижимости: торговая, офисная, складская и т. п. С моей точки зрения, лучше быть максимально открытым и не ограничивать свой выбор типами объектов коммерческой недвижимости, смотреть все варианты, таким образом вы сможете составить полную картину о рынке вашего города.
Далее наступает процесс выбора, обзвона, получения информации, однако помните, что этот экспресс-анализ работает только при первичном выборе объектов для их дальнейшего изучения. Теперь о том, как нужно выбирать объекты для первичного отбора. Можно смело исходить из следующих положений:
1. Смотрим на фотографии, нравится ли вам этот объект или нет.
Здесь нет четких критериев, просто смотрим. Как правило, продавец лучшую фотографию объекта ставит первой (главной). Далее закономерность такая: чем красивее фотографии (то есть все отделано, ремонт хороший, помещение блестит и сверкает), тем дороже объект и меньше доходность. Соответственно, чем печальнее фотографии (ремонта со времен начала 1990-х не было, тускло), то тем дешевле стоимость объекта и выше доходность. Эти тенденции не абсолютны, однако в большинстве случаев они подтверждаются и сегодня (на момент написания).
2. Смотрим на местоположение.
Как завещали нам классические учебники по маркетингу: локация, локация и еще раз локация. Лучше вас ваш город знает только ваш сосед. Заходим в google map и смотрим, что вокруг: какие объекты есть, чем больше сданных площадей вокруг потенциального объекта, тем лучше, потому что, скорее всего, в этом месте есть хороший трафик людей. Вероятнее всего, вы замечали, когда друг за другом стоят два непримечательных многоквартирных жилых дома, при этом в одном из них каждый метр квадратный первого этажа сдан, а в другом только одно место, и то на продаже и без арендатора. Задайте себе вопросы: «Почему так? Что там такого есть, что в одном все сдано, а в другом нет?»