♦ нормативно-правовое;
♦ информационное;
♦ финансовое;
♦ организационное;
♦ учетно-аналитическое;
♦ кадровое.
Подсистемы действуют с учетом разделения недвижимости по видам:
♦ земельные участки;
♦ нежилые помещения;
♦ жилищный фонд;
♦ предприятия промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктура;
♦ общественные здания и сооружения и др.
Методы управления муниципальной недвижимостью подразделяются на организационно-правовые и организационно-экономические.
Управление недвижимостью со стороны муниципалитета имеет следующие задачи:
♦ обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;
♦ обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;
♦ решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;
♦ улучшение состояния и развитие объектов недвижимости путем портфельных и прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;
♦ оптимизация издержек на содержание объектов;
♦ повышение доходности объектов недвижимости.
Управление недвижимостью, принадлежащей муниципальным структурам, сводится к следующим функциям:
♦ эксплуатация недвижимости;
♦ поддержание и сохранение качеств объекта недвижимости в соответствии с государственными требованиями;
♦ оказание сервисных услуг пользователям;
♦ взаимодействие с внешними поставщиками ресурсов и услуг (тепло, энергия, вода, телекоммуникации и др.);
♦ контроль за соблюдением технологических процессов в деятельности служб и внешних поставщиков ресурсов;
♦ контроль за денежными потоками (доходы, расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости).
Организационная структура и состав управляющей команды МУФЗ и ЖКХ определяются в зависимости от объемов недвижимости; региона размещения; природно-климатических условий; степени износа объектов недвижимости; уровня экономического развития региона, района и других конкретных факторов; доступности ресурсов (вода, тепло, энергия), а также от государственных и региональных решений по реформированию жилищно-коммунального характера.
Административное управление осуществляется за счет следующей деятельности:
♦ создание нормативной базы (законы, постановления, правила, инструкции) для регулирования функционирования рынка недвижимости в масштабах государства, региона, города;
♦ соблюдение требований к участникам рынка недвижимости: лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченным лицам по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
♦ определение требований к содержанию и качеству видов деятельности участников рынка недвижимости;
♦ контроль за соблюдением участниками норм и правил на рынке недвижимости;
♦ введение запретов и санкций на рынке недвижимости, поддержание правопорядка;
♦ выкуп в государственную и муниципальную собственность объектов недвижимости для общественных нужд и в связи с нарушением правил рынка недвижимости.
Девелоперская деятельность с объектами недвижимости
Управление недвижимостью предполагает деятельность специалистов на всех этапах жизненного цикла объекта.
Создание или реконструкция объекта (комплекса объектов) на территории муниципального образования предусматривает работу с инвестиционными ресурсами и получение дохода на стадии реализации объекта.
Девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.
Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.