♦ Демография. Изменения демографического характера оказывают прямое воздействие на развитие рынка недвижимости. Прирост доли молодежи в составе населения или увеличение доли пожилых в стране, регионе, городе или районе сильно влияет на строительство новых и функционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно – через изменение численности трудоспособного населения – к сектору офисных помещений.
♦ Месторасположение. На инвестиционную ценность недвижимости влияет расположение объекта. На тактическом уровне необходимо постоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.
♦ Тенденции. Развитие рынка недвижимости обусловливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведения досуга и т. п.
Изменения в пространственно-экономической политике во многом определяются политическими методами как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Эта политика имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижимость.
Основные положения формирования модели рынка недвижимости
При построении модели рынка недвижимости необходимо описать точную структуру модели, ввести в нее не только внутренние элементы и подсистемы, но определить и показать внешние факторы воздействия с учетом влияния пространства и времени.
Модель разрабатывается с целью создания, распределения и обмена объектов недвижимости и удовлетворения потребностей общества.
К внутренним подсистемам можно отнести:
♦ динамику изменения социально-экономических показателей (отражает изменение удовлетворения индивидуумов в социальных и экономических потребностях);
♦ динамику изменения демографического состава населения (отражает изменение возрастного, социального, семейного состава, образования, рождаемость, смертность и другие характеристики);
♦ динамику развития отраслей народного хозяйства (показывает уровень развития различных отраслей, которые обеспечивают жизнедеятельность общества и рынка недвижимости);
♦ динамику становления, развития, изменения параметров рынка по видам недвижимости (обеспеченность на протяжении определенного периода потребности в жилых помещениях, общественных зданиях, объектах для коммерческой деятельности и различных услугах, стоимость объектов недвижимости и др.);
♦ динамику изменения мощности строительных организаций и предприятий строительной индустрии (технические возможности, ресурсы, мощности, цена готовой продукции и др.);
♦ динамику изменения финансовых вложений в рынок недвижимости (методы расчетов и определения стоимости объектов, капитальные вложения, виды финансирования, особенности финансирования, налогообложение и др.);
♦ обеспечение безопасности жизнедеятельности общества в связи с функционированием рынка недвижимости (уровень БЖД на различных этапах развития рынка недвижимости, страхование);
♦ информационную систему обеспечения функционирования рынка недвижимости (нормативная база, правовая база, законы, постановления, налогообложение и другие документы, паспортизация объектов, кадастр земельных участков, средства хранения, регистрации, передачи, доступа к изменяющейся информации);
♦ динамику изменения внешних экономических, политических, технических, финансовых и других связей с внешними подсистемами (описывает и определяет влияние внешних факторов и показателей, характеризующих уровень развития рынка недвижимости, финансирования и других подсистем, имеющих пространственно-временные связи с внутренними подсистемами). Указанные выше подсистемы определяют деятельность участников рынка недвижимости.