Для примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м^>2 площади здания.

где З_>созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; С_>1 – стоимость 1 м^>2 площади типичного сооружения на базовую дату; S – площадь строения (количество единиц сравнения); K_>н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K_>н = 1); K_>рег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание; K_>в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; K_>ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить «Укрупненные показатели стоимости строительства». Справочник издается консалтинговой компанией «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков «КО-ИНВЕСТ» основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении многолетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81–35.2004) с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве. Пересчет в текущие цены на дату оценки производится с применением индексов КО-ИНВЕСТ.

Качественные параметры здания надлежащего типа определены в соответствии с классами качества:

Для группировки зданий в зависимости от класса качества авторами справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостный показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества, меняются в зависимости от функционального назначения здания. Описание признаков класса качества для зданий различного назначения приводится в таблицах, предшествующих стоимостным показателям, соответствующих разделов.