Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
♦ когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
♦ когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
♦ когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
♦ для оценки объектов незавершенного строительства;
♦ для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
♦ для оценки в целях страхования;
♦ для итогового согласования стоимости.
5.2. Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
♦ данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
♦ данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
♦ сметных расчетов;
♦ информации о рыночных ценах на строительные материалы;
♦ других данных.
Выбор метода расчета затрат на создание объектов капитального строительства требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.
В основе определения затрат на создание объектов капитального строительства лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К прямым затратам относятся:
♦ стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
♦ заработная плата рабочих;
♦ стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
♦ стоимость коммунальных услуг;
♦ стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
♦ стоимость инвестиций в землю;
♦ гонорары проектно-сметным организациям;
♦ маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения затрат на создание ОКС:
♦ метод сравнительной единицы;
♦ метод разбивки по компонентам;
♦ метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства.
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства по данным специализированных сборников
Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на создание объектов капитального строительства на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м