Следовательно, оценщик должен учитывать, что инвестор рассматривает доходную недвижимость как финансовый актив, объединяющий собственные и заемные средства и служащий источником увеличения собственного капитала.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.

Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, R_>о – общая ставка капитализации, то влияние левереджа можно записать:

Rт < R_>о – область положительного влияния левереджа, кредит эффективен, и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

Rт > R_>о – область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен, и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, и кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства

где V – стоимость объекта недвижимости; V_>e – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; V_>m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

где V_>e – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; NOI – чистый операционный доход j-го года; РMT – годовой платеж по обслуживанию долга j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; V_>term – стоимость последующей продажи объекта (реверсии) в конце прогнозного периода; MP_>n – остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет.

Техника Эллвуда используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.