Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
♦ моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
♦ расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
♦ полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Российские оценщики ставку дисконтирования чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
Пример 3.11
Исходные данные по объекту недвижимости представлены в табл. 3.8 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.
Таблица 3.8
Данные по оцениваемому объекту недвижимости
Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.
Ставка капитализации рассчитана одним из способов, изложенных в параграфах 3.2 или 3.3, в данном случае равна 18,2% (см. пример 3.5).
Ставка дисконтирования определена в табл. 3.9.
Таблица 3.9
Определение ставки дисконтирования
Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в табл. 3.10–3.11.
Таблица 3.10
Расчет денежных потоков объекта недвижимости
Таблица 3.11
Расчет стоимости объекта недвижимости
Ответ. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 руб.
3.5. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
Все большее число инвесторов привлекают заемные средства в развитие инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Если обеспечением долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога инвестируемый актив заемщика, то такой кредит называется ипотечным. Именно такая форма кредитования наиболее типична для сделок, связанных с передачей прав на недвижимость, и наиболее предпочтительна из-за минимизации рисков для кредиторов.
Интерес к использованию заемного капитала связан с тем, что при определенных условиях использование кредита увеличивает доходы его получателя, так как прибыль, заработанная с помощью этих средств, в размере, превышающем уплаченные проценты, увеличивает собственный капитал инвестора, если отдача на весь инвестированный капитал превышает стоимость заемных средств. В этом и заключается эффект финансового левереджа (рычага), который обычно определяют как использование заемных средств для реализации инвестиционного проекта.
Помимо использования финансового левереджа заемный капитал создает еще ряд существенных преимуществ для инвестора:
♦ увеличение стоимости всего инвестированного актива за время его использования увеличивает собственный капитал владельца;
♦ доля кредита, самортизированная за инвестиционный период, реализуется как прибавление к собственному капиталу при перепродаже недвижимости;