в) при установлении физических характеристик необходимо определить все факторы, которые могут влиять или влияют на стоимость объекта недвижимости (объекта оценки).
3. Отметьте, какую информацию, полученную в результате анализа рынка недвижимости и представленную ниже, используют в сравнительном подходе к оценке:
а) динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;
б) динамику цен продаж на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;
в) динамику ставок арендной платы на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;
г) динамику операционных расходов по объектам недвижимости в различных сегментах рынка.
4. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение общей площадью 120 м>2.
Данные по вариантам использования объекта
5. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке в 10 соток в Московской области.
При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные (при этом варианты использования, приведенные в таблице, являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми).
Данные по вариантам использования объекта
Глава 3
Доходный подход к оценке недвижимости
• Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости
• Метод прямой капитализации
• Метод капитализации по расчетным моделям
• Метод дисконтирования денежных потоков
• Основы ипотечно-инвестиционного анализа
3.1. Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
В соответствии с п. 13 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод владельца данного объекта. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
В соответствии с п. 23б ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться:
♦ методом прямой капитализации;
♦ методом дисконтирования денежных потоков;
♦ методом капитализации по расчетным моделям.
В соответствии с п. 23в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
В соответствии с п. 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.