♦ необходимость проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
♦ необходимость проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
♦ необходимость уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
При анализе земельного участка с существующими улучшениями применяются методы доходного подхода. Если реконструкция не прогнозируется и денежные потоки стабильны, то примени́м метод капитализации. В остальных случаях применяется метод дисконтирования денежных потоков. Риски вариантов при сохранении существующих построек и существующего способа использования недвижимости и вариантов с планируемой реконструкцией будут неодинаковы.
Примерный алгоритм анализа наиболее эффективного использования представлен в табл. 2.2.
Таблица 2.2
Алгоритм анализа наиболее эффективного использования недвижимости
Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного отдельно, а рассматривать альтернативное использование объекта недвижимости с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых.
Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:
♦ повышения арендной ставки;
♦ сокращения операционных затрат;
♦ увеличения сдаваемой площади;
♦ повышения заполняемости;
♦ снижения риска эксплуатации актива;
♦ увеличения срока полезного использования.
Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, то дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, т. е. элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.
Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости очень часто совпадает с существующим использованием, так как в рыночных условиях собственник оцениваемого объекта недвижимости постоянно производит анализ наиболее эффективного использования в той или иной форме, чтобы получать максимальный доход от объекта недвижимости.
В отчете об оценке излагаются описание каждого варианта использования, анализ каждого варианта по критериям законодательной доступности, физической возможности и финансовой обеспеченности, выбор и обоснование наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.
Пример 2.1
Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения (табл. 2.3).
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: