(жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса;
♦ по различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, с вновь возникшей высокой занятостью, циклической занятостью, традиционно низкой занятостью, вновь возникшей низкой занятостью);
♦ по инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.
Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки.
В процессе анализа рынка недвижимости следует изучить:
♦ текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);
♦ динамику коэффициентов загрузки;
♦ объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);
♦ среднерыночную стоимость строительства 1 м>2;
♦ наличие свободных земельных участков;
♦ динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;
♦ соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;
♦ динамику цен продаж на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;
♦ динамику ставок арендной платы на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;
♦ динамику операционных расходов по объектам недвижимости в различных сегментах рынка;
♦ влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).
Все рыночные значения, которые участвуют в расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.
Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:
♦ эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);
♦ сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);
♦ спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива).
Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.
Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.
К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.
Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значений, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности, должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности: