Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.
Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода, построить прогноз доходов в рамках реализации доходного подхода и т. д.
При анализе рынка недвижимости целесообразно:
♦ произвести сегментацию рынка;
♦ выявить сегмент, к которому относится объект оценки, и определить ценообразующие характеристики на сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки;
♦ проанализировать рынок недвижимости в целом и сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости в частности;
♦ проанализировать динамику изменения рынка и сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости, произвести прогноз развития рынка недвижимости и отдельного сегмента.
Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты по различным признакам. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки.
Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.
В зависимости от состояния земельного участка рынок недвижимости можно разделить:
♦ на застроенные земельные участки;
♦ незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;
♦ незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) выделяют:
♦ доходную недвижимость;
♦ условно доходную недвижимость;
♦ бездоходную недвижимость.
В зависимости от степени представленности объектов на рынке различают:
♦ уникальные объекты;
♦ редкие объекты;
♦ широко распространенные объекты.
В зависимости от экономической активности регионов:
♦ активные рынки недвижимости;
♦ пассивные рынки недвижимости.
В зависимости от степени готовности:
♦ незастроенные земельные участки;
♦ готовые объекты;
♦ объекты незавершенного строительства;
♦ объекты, нуждающиеся в реконструкции.
Существует также сегментация рынка недвижимости:
♦ по типу недвижимости