Простыми словами, это объекты, которые были учтены в советское время, когда выдавались земельные участки и регистрировались в местных реестрах. Статус «учтённый» присваивается земельному участку с зарегистрированными правами в ЕГРН. Это означает, что участок был оформлен в соответствии с действующим законодательством и образован в наше время. Каким образом был образован земельный участок тоже важно проверять.

Итак, вернёмся к нашему Примеру №3. Участок земли недавно был учтён в ЕГРН. Он относится к категории «Земли населённых пунктов», вид разрешённого использования – «Жилые дома отдельно стоящие». В утверждённом классификаторе нет такого вида использования, как «Жилые дома отдельно стоящие». Но он расположен в территориальной зоне СХ-3 – это зона сельскохозяйственного производства. Увидев, что участок предназначен для «Жилых домов отдельно стоящих», можно решить, что на нём можно строить. Это ошибочно.

Мы получили градостроительный план, и он показывает, что строить на этом участке нельзя. Вид разрешённого использования устарел и не соответствует классификатору. Это пример, почему важно заказывать ГПЗУ перед покупкой земельного участка и сверить в нем виды разрешенного использования.

Однажды я нашёл объявление о продаже земельного участка на онлайн-площадке. Мне понравилась эта местность, и я решил узнать подробнее. Попросил продавца предоставить градостроительный план участка, но получил отказ. Продавец сказал: «Приезжайте, посмотрите, соседи уже построились, здесь можно строить, всё уже активно застраивается» и т. д. Не стоит поддаваться на подобные уловки.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, этот земельный участок имеет статус «учтённый», то есть он был образован недавно. Далее, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения». Не стоит беспокоиться о категории земли, так как в настоящее время более важным фактором является территориальная зона, в которой расположен участок, и виды разрешённого использования, установленные для этой зоны.

На Примере №3 земельный участок имеет вид разрешённого использования – Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). И в принципе, дальше покупатель уже не читает, потому что всем нам знакома ЛПХ, правильно? Ну раз ЛПХ, значит, строить можно. Но есть поправочка. ЛПХ – ведение личного подсобного хозяйства имеет два подвида.

Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код 2.2) – размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16) – производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.

Приусадебный – это земельный участок, который находится в границах населённого пункта и на котором разрешено строительство жилого дома.

Полевой – находится за пределами границ населённого пункта, строительство жилого дома запрещено.

Через три месяца, видимо, продажи не пошли, и продавец решила отправить мне ГПЗУ. Я увидел чертёж с градостроительного плана с пятном застройки и отступами – всё выглядело красиво (пример №4). Продавец сказала мне: «Вот градостроительный план, вот чертёж. На чертеже изображено пятно застройки, строить можно».