Чтобы избежать проблем с соседями и контролирующими органами, важно иметь все документы и разрешения на строительство. А также рассмотреть варианты, как застраховать себя от претензий со стороны соседей или других лиц.

Пример №2

На чертеже ГПЗУ видно пятно застройки по всему периметру земельного участка с учётом отступов в 3 метра. В данном случае, в отличие от предыдущего, у нас пятно застройки по всему периметру. Однако есть обременение в виде границы зоны планируемого размещения линейных объектов железнодорожного транспорта Москва – Санкт-Петербург. Как раз вот на эту сделку я был привлечён в качестве эксперта перед покупкой земельного участка.

Я выехал на этот земельный участок, проверил границы, всё совпадает, проверил выписку ЕГРН, участок чистый, пустой от строений, всё прекрасно, всё хорошо, участок там был порядка 30 соток, стоимость его была достаточно высока, был внесён задаток, я попросил заказать градостроительный план, на что мне сказали: «Денис, задаток внесён, если всё нормально, то будем совершать сделку». Я проявил настойчивость и просто «требовал» запросить градостроительный план земельного участка, требовал так же, как должны требовать вы.

Получив градостроительный план по примеру №2, мы увидели, что большая часть земельного участка будет изъята. Ну и, следовательно, сделка была отменена уже на этапе задатка. И таких примеров у меня очень много. Принимая решение о покупке земельного участка, важно оценивать все риски. Следует требовать предоставления градостроительного плана и привлекать кадастрового инженера.

Градостроительный план должен быть оформлен согласно всем требованиям и иметь номер, дату, печать или подпись ЭЦП и файл ЭЦП. Если в документе отсутствуют вышеуказанные данные, это может свидетельствовать о его неофициальном получении.

Чтобы избежать проблем, привлеките кадастрового инженера до внесения задатка. Запросите ГПЗУ, проверьте все необходимые документы, привлеките кадастрового инженера, чтобы выехать на местность и провести геодезические работы. Только после этого можно будет вносить задаток и обсуждать условия сделки. Если же привлечь кадастрового инженера после внесения задатка, есть риск потерять задаток, если сделка не состоится по тем или иным причинам.

Пример №3

Чертёж из ГПЗУ земельного участка, на котором изображены граница земельного участка без пятна застройки.

В процессе проверки перед покупкой земельного участка мы получили ГПЗУ. Этот документ показал, что строительство на участке невозможно. Покупатель был удивлён, ведь его соседи уже начали строиться.

Важно помнить: не стоит ориентироваться на действия соседей при строительстве. Каждый участник рынка должен сам оценивать риски и соблюдать градостроительные нормы.

Существуют несколько видов норм, которые необходимо учитывать при строительстве. Это пожарные, санитарные и градостроительные. Противопожарные разрывы можно уменьшить при соблюдении определённых условий. По санитарным нормам можно договориться с соседом самостоятельно.

Кстати, частый запрос: «Я договорюсь с соседом, чтобы дом построить менее трёх метров от его границы участка, и у меня всё будет хорошо». Нет, не будет! Градостроительные нормы являются жёсткими и не подлежат изменению или нарушению. Договориться с соседом об их изменении также невозможно.

Кстати, очень важный момент, вернёмся к Примеру №3. Земельный участок с кадастровым номером, согласно сведениям ЕГРН, является учтённым.

Учтённый и ранее учтённый статус земельного участка, что это значит?

Ранее учтённые земельные участки и объекты недвижимости – это те объекты, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».