В процессе написания данной главы я приехал к клиенту на участок. Задача заключалась в подготовке документов для продажи, проверке границ участка, зарегистрировать строения, но продавать участок клиент как-то особо не горел желанием.

На объекте я сразу оценил ряд следующих факторов: участок имеет примыкания к двум дорогам, участок площадью 12 соток по документам, но в заборе явно все 14 соток, строение расположено ближе к одному из углов земельного участка. Я предложил клиентам оформить прирезку участка, то, что в заборе, за счёт земель неразграниченной государственной собственности за 50% от кадастровой стоимости, выкупив у администрации. На это предложение мне ответили: «Зачем нам это нужно? Продадим как есть – 12 соток, пусть покупатель займётся остальным».

Далее мы оформили 14 соток, у нас получился правильный прямоугольник, участок примыкает к двум дорогам, я говорю клиенту: «Давайте разделим по 7 соток, один из которых пустой от строений и за счёт небольшой стоимости становится более ликвидным для строительства жилого дома, как, например, ликвидные офисы по 15—20 кв. м, которые разлетаются, как пирожки. Вторые 7 соток со строением вы оставляете себе». В итоге клиенты довольны до безумия, остаются и с землёй, к которой уже привыкли и особо-то не хотели продавать, и с деньгами от продажи 7 соток, которые можно, например, инвестировать в квартиру или провести реконструкцию своего текущего строения.

При работе с юристами, риелторами и адвокатами они часто консультируются со мной до начала оказания услуг. Я могу с уверенностью сказать, что кадастровый инженер, своевременно подключённый к процессу, обеспечивает клиенту 100% положительный результат и минимальные финансовые потери.

Однажды в воскресный вечер мне пришло сообщение от клиента с просьбой помочь подготовить технический план для Росреестра по решению суда. В резолютивной части было сказано: «Выделить М. и Г. в натуре принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности в отношении жилого дома с предоставлением им в общую совместную собственность следующих помещений. Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом». Я был крайне удивлен такому решению суда.

Клиент уже пояснил, что Росреестр прекратил право общей долевой собственности на жилой дом, но на помещения право собственности не зарегистрировал. Чтобы зарегистрировать право собственности на помещения после раздела жилого дома, якобы нужен диск. Разбираемся в ошибках, которые допустил тот, кто составлял иск и представлял интересы клиента в суде.

Ошибка 1: клиенту заменили право общей долевой собственности на общую совместную, что практически одно и то же, но у клиента была задача вообще уйти от долей.

Ошибка 2: выделить в натуру следующие помещения… Это означает, что М и Г суд фактически определил порядок пользования конкретными помещениями. Мы знаем, что есть право владения, пользования и распоряжения. В данном случае суд определил только право пользования, которое в Росреестре не регистрируется.

Ошибка 3: она же самая важная, объект индивидуального жилищного строительства (или жилой дом) не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, в том числе и помещения (абзац 39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ). То есть индивидуальный жилой дом запрещено делить на квартиры или помещения, но жилой дом можно признать домом блокированной жилой застройки, если он обладает соответствующими признаками, и, соответственно, абсолютно законно выделить уже не квартиры и помещения, а автономные блоки жилого дома блокированной застройки, что сейчас мы очень часто стали практиковать.