По мнению Н. Волочкова, рынок недвижимости удобно представить в виде цилиндрического пространства, которое разделено на три сектора:

товары в виде конкретных объектов недвижимости;

работы – строительство и реконструкция;

услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т. д.

Каждый из секторов делится на более узкие сектора, так что каждый из них будет представлен совокупностью объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику. Так, сектор товара разделяется на жилую недвижимость и нежилые помещения.

Если разделить цилиндр параллельными плоскостями, получим несколько более мелких сегментов, которые соответствуют определенным группам покупателей, отличающихся от других.

В работе /2.114/ приведены особенности рынка недвижимости, которые складываются в определение этого понятия.

Во-первых, рынок недвижимости определяется той особой ролью, которую недвижимое имущество играет в жизни общества. Поведение собственника недвижимого имущества оказывает существенное влияние на жизнь очень многих людей.

Во-вторых, особенность рынка недвижимости связана со спецификой самого недвижимого имущества как объекта экономического оборота. В условиях рыночной экономики недвижимость относится к немногочисленной группе товаров, которые относятся как к инвестиционным, так и потребительским товарам длительного пользования. В силу специфики рынок недвижимости тесно связан, с одной стороны, с финансовым рынком, с другой – с рынком иных потребительских товаров. Переплетение потребления и инвестиций – фактор, который усложняет анализ закономерностей рынка недвижимости.

Основываясь на приведенных выше мнениях специалистов, в проведенном анализе позволим себе дать следующее определение рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это неотъемлемая часть рыночной экономики общества, проявляющийся как способ взаимодействия производителей (продавцов) и потребителей (покупателей):

товара особого рода – объектов недвижимости и связанных с ними прав;

услуг, основанных на правах на недвижимое имущество;

инвестиционных предложений, основанных на правах на недвижимое имущество, основанный на децентрализованном и безличностном механизме ценовых сигналов, скорректированных с учетом поведенческих особенностей общественных групп.

Особенности недвижимости как товара

В /2.106/ отмечается, что недвижимость необходимо рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом.

Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход.

Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами, отличающими ее от других товаров (в терминах, изложенных в /2.53/ и /2.17/):

Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать в обычном смысле этого слова. Недвижимости можно лишиться в результате юридических действий, направленных на изменение прав собственности на нее. Но это другое дело, чем просто потеря или кража товара.

Долговечность. В зависимости от материала, из которого они сделаны, объекты недвижимости имеют нормативный срок службы от 15 до 150 лет, что, как правило, намного больше, чем срок службы большинства товаров.

Стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости прочно связаны с землей, их нельзя перенести.

Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов. Несмотря на похожесть жилых зданий типовой застройки, они отличны друг от друга в силу своего расположения (ближе или дальше от остановок транспорта или магазинов), ориентации по сторонам света, да и по людям, которые в них живут.