Факторы, повлиявшие на развитие рынка жилья в России

Определяющее влияние на ход формирования российского рынка жилья оказала общая социально-экономическая ситуация в стране. Как отмечает С. Максимов /2.114/, решающую роль сыграли следующие факторы:

преобладание потребительских мотивов над финансовыми и отсутствие связи рынка жилья и финансового рынка;

слабая нормативно-правовая база, которая стала развиваться только в последние годы.

На рынке преобладали распределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения и между «новыми» и «старыми» капиталами.

Рынок жилья в России оформлялся с отставанием от других рынков. Если финансовый и товарный рынки начали складываться на рубеже 80-х и 90-х гг., то рынок жилья появился в 1991 г. Запаздывание в формировании рынка жилья сыграло двойную роль. С одной стороны, развитие других секторов рыночной экономики позволило создать необходимую финансовую базу для быстрого развития сделок купли-продажи (деньги, накопленные на товарных и финансовых операциях, потекли на рынок жилья). С другой стороны, в силу долгосрочного характера инвестиций в недвижимость и более низкой их рентабельности рынок жилья не рассматривался в качестве объекта для инвестирования.

Рынок жилья начал развиваться на фоне практически полного отсутствия законодательной базы. Действующие в 1991 г. законы и нормы были сформированы в советское время, например, Жилищный кодекс, принятый Верховным Советом РСФСР в 1983 г.

Приватизация жилья развивалась на фоне неопределенности прав собственника приватизированного жилья. Дополнительные затраты по эксплуатации приватизированных квартир, с которыми повсеместно столкнулись их собственники, серьезно ослабили темпы приватизации.

Как отмечается в /2.22/, приватизация жилья являлась и является до сих пор одним из оснований возникновения частной собственности на жилой дом или квартиру. Другими основаниями, действовавшими как в тот период, так и в настоящее время, являются выплата паенакопления за квартиру или дом в жилищно-строительном кооперативе, приобретение жилья в порядке долевого участия в строительстве, а также в порядке наследования. Однако термин «приватизированное жилье» использовался для обозначения жилища, принадлежащего гражданам на праве частной собственности по любым основаниям, что приводит к неразберихе не только среди обывателей, но и специалистов.

Только в 1998 г. появился закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки, которые были совершены до принятия этого закона, часто можно было назвать крайне рискованными. В частности, в процессе упрощенной приватизации получили распространение факты ущемления прав несовершеннолетних при отчуждении имущества, что повлекло за собой появление судебных исков.

Перераспределение жилья в начальной стадии становления рынка жилья в России заключалось в том, что жилье, привлекательное с точки зрения состоятельных слоев населения, находящееся во владении у бедных, переходит к первым. При этом вторые приобретают такое жилье, которое они могут позволить себе содержать. Приведение в соответствие с доходами условий обеспечения жильем становится одной из главных движущих сил развития рынка жилья.

Появление посредников на рынке жилья

Одной из особенностей становления рынка жилья в России является тот факт, что на рынке одновременно с появлением товара – приватизированного жилья – появились посредники – брокеры. Бурный всплеск деловой активности в 1991–1993 гг. вызвал устойчивый рост цен на недвижимость и, следовательно, желание предприимчивых людей заработать на этом рынке. Большинство фирм, специализирующихся на торговле жильем, сформировались в этот период (см. диаграмму на рис. 2.3, построенную по данным /2.186/).