Можно найти варианты с заявленной окупаемостью в 7—8 лет и даже меньше. Это 10—12,5% годовых. На первый взгляд, неплохо. Но не спешите радоваться.

Ведь это новый для вас бизнес, и вы в нем полный профан. В худшем случае – профан-оптимист.

Я покупал здание, которое должно было, по расчетам, окупиться за четыре года. А в итоге, с учетом «небольших вложений» и скорректированных расходов на его обслуживание, сроки выросли до 8,5 лет. И это еще неплохо!

Во-первых, покупая торговый или офисный центр, вы можете не знать планов конкурентов построить рядом новое, лучшее здание. После этого трафик посетителей в вашем центре упадет, а ведь именно от него зависит арендная плата. Соответственно, вырастут сроки окупаемости.

Кроме того, на этом рынке есть мошенники, которые специально перед продажей искусственно увеличивают арендные платежи, и вы построите свои ожидаемые доходы исходя из нереальных цифр.

Также продавец может скрыть информацию о предполагаемых изменениях на окружающей территории: перестройка подъездных путей или перераспределение парковочных площадей больно ударит по вам, но вы никогда не узнаете об этом до покупки.

Даже если продавец честен с вами, вы по неопытности можете не учесть коэффициент заполняемости, необходимый ремонт, расходы на охрану, вывоз мусора, уборку территории, налоги, страхование и прочие платежи…

Ну, хорошо. Давайте предположим, что вы обошли все нюансы, не нарвались на мошенников и купили выгодный торговый центр для сдачи в аренду. С учетом дополнительных трат вы получите около 12% реальных доходов в год в рублях. Это значит, что для получения 17 млн рублей в год вам надо вложить в коммерческую недвижимость примерно 140 млн рублей.

Уже лучше. Но не забывайте, что это в рублях. В долларах доходность будет в лучшем случае 7%.

То есть в твердой валюте нужно примерно около 2,85 млн.

Есть способ купить недвижимость дешевле, чем в среднем по рынку. Для этого надо найти того, кому срочно нужны деньги и он продает бизнес со значительным дисконтом (и сделать это раньше других). Второй вариант – изучить торги залоговым имуществом, там попадаются весьма интересные предложения. Это существенно улучшит окупаемость. Ищите и торгуйтесь!

Фонды недвижимости

Фонд представляет собой, образно говоря, денежный мешок. Инвесторы скидываются, и деньги идут на покупку или финансирование строительства различной недвижимости, чаще коммерческой, для сдачи в аренду. Этот процесс контролируется профессиональным управляющим. Так инвестор снимает с себя риски непрофессионального выбора объекта. Он избавлен от повседневной работы по управлению объектом. Это большой плюс.

Фонд может быть и российским, и зарубежным (в Европе, например, популярны крупные автомобильные парковки вскладчину).

Будучи инвестором, вы покупаете не торговый центр целиком, а его долю, пай в фонде. Теперь вы можете претендовать на часть доходов от аренды.

Управляющие самостоятельно выбирают, покупают, сдают, обслуживают здание. Их комиссия – 10—20%. Обычно такие фонды обещают 11—14% в рублях или 5—7% в валюте.

Минус, на мой взгляд, состоит в недостаточной ответственности за выбор и управление объектом. Не исключаю незнание рыночного окружения и возможность нарваться на жуликов или рейдеров. Все-таки законы у нас пока слабовато защищают владельцев.

Также значимым минусом является невозможность быстро продать долю – надо еще найти желающего.

Если объект находится за границей, вам особенно трудно оценить его потенциал: остается только доверять управляющей компании.

Но в целом вариант с фондом недвижимости ничуть не хуже второго и явно лучше первого. Для получения нужного дохода вам также потребуется около 140 млн рублей, или 2,85 млн долларов.