Саму по себе ренту Рикардо определяет аналогично своим предшественникам: «Рента – это та доля продукта земли, которая уплачивается землевладельцу за пользование первоначальными и неразрушимыми силами почвы» [Там же, с. 65]. По сути, теория Д. Рикардо использует ту же идею, что была до него предложена Андерсоном. Согласно Рикардо, причиной возникновения ренты является обращение земли в собственность с целью ведения на ней сельского хозяйства. Важно понимать, что взаимосвязь возникновения ренты и возникновения частной собственности носит взаимно обоюдный характер: если земля может принести ренту, появляется стимул установить частную собственность на данный участок, и наоборот [Малышев, 2012, с. 25].

Рикардо рассматривает два вида ренты. Поскольку на практике количество земли не бывает беспредельным, то с развитием общества в обработку начинают поступать земли все более низкого качества. Как только начинают использовать «земли второго разряда по плодородию, на земле первого разряда тотчас возникает рента, и величина этой ренты будет зависеть от различия в качестве этих двух участков. Когда поступает в обработку земля третьего разряда по качеству, тотчас начинает давать ренту земля второго разряда» [Рикардо, 1955, с. 67]. Иными словами, разница в плодородии и удобстве местоположения земель порождает образование особого вида ренты, которую, следуя К. Марксу, называют дифференциальной рентой I рода или просто дифференциальной рентой I [Маркс, 1986, Отд. 6, Гл.39].

Кроме ренты местоположения Рикардо рассматривает также ренту, которая образуется вследствие искусственного улучшения качества обрабатываемой земли (по Рикардо – «усовершенствования» [Рикардо, 1955, с. 74]). Ясно, что применение удобрений, улучшающих плодородие почвы, позволяет получить с одного и того же участка больше продукта при сохранении прежних объемов вложения труда и капитала. Такой род ренты К. Маркс в последствии назвал дифференциальной рентой II4 [Маркс, 1986, Отд. 6, Гл. 40].

Немецкая историческая школа политической экономии, берущая начало от трудов Ф. Листа, в известной мере отвергала теорию Рикардо о ренте, которая определяется плодородием почвы. Лист считает главным рентообразующим фактором местоположение земли относительно города [Фридрих Лист. Национальная система политической экономии, 2005]. В своих теоретических построениях Ф. Лист отталкивается от конкретного исторического опыта европейских стран, показывающего, что участки земли, расположенные вблизи городов, ценятся выше, чем те, что расположены вдали крупных поселений.

Неоклассическая трактовка ренты экивалентна подходу Маршалла и Рикардо, с точностью до перехода от «остаточного» подхода классической школы к рассмотрению предельной производительности земли. Филипп Уикстид показал, что предельный и остаточный подходы идентичны с точки зрения ценности продукта [Ворчестер, 2000, с. 360]. Поскольку неоклассический подход не дает действительно нового взгляда на проблему ренты, здесь он не рассматривается.

По-настоящему новая теория ренты была впервые предложена Вильфредо Парето в его «Курсе политической экономии» [Pareto, 1897, § 745—751]. Парето предлагает свое обобщение рикардианской ренты, которое, по своей сути, является довольно существенным пересмотром самого содержания категории «рента», не менявшегося много веков. Итак, по В. Парето, рента – это не разница между рыночной ценой продукта земли и затратами на его производство, являющаяся вознаграждением владельца данной земли, а избыток, который возникает над собственно затратами прочих факторов производства и «ценой удержания» земли в данном виде производства