Для арендатора – пекарни, важным критерием будет допустимая нагрузка на электрические сети, чтобы подключить необходимое оборудование. А магазину канцтоваров вполне достаточно будет стандартной допустимой нагрузки, и арендатор не придаст значения этому критерию.
Для медицинской клиники важно чтобы помещение можно было разделить на кабинеты с естественным освещением, а продуктовому магазину достаточно остекления со стороны фасада.
Для компании, которая ищет складское помещение для хранения хозяйственных товаров и посуды, наличие вместительных стеллажей будет иметь большее значение, чем для компании занимающейся продажей кабеля, который хранится на поддонах в специальных барабанах.
Часто арендодатель допускает ошибку делая акцент в своем предложении на критериях, которые, по его мнению, имеют наибольшее значение. При этом либо совсем упуская некоторые моменты, либо упоминает их вскользь где-то в самом конце своего предложения. Тем самым он теряет определенную группу потенциальных арендаторов, для которых эти критерии являются критически значимыми при принятии решения об аренде помещения.
Ниже в таблице приведены требования к торговым и офисным помещениям у различных сфер бизнеса.
* – Полный перечень требований к помещению для продажи алкогольной продукции обозначен в Федеральном законе №171 от 22 ноября 1995 года. Кроме того, в отдельных городах и регионах органами местного самоуправления могут приниматься дополнительные законы, ограничивающие продажу алкогольной продукции. Изучите нормативно правовые акты региона и города где вы планируете покупку коммерческой недвижимости.
Ссылка на ФЗ №171 от 22 ноября 1995 года в формате word:
Перед тем как читать дальше – определите каким сферам бизнеса подойдет ваш объект коммерческой недвижимости.
Глава 3. Рассчитайте справедливую цену аренды торгового помещения
Месторасположение объекта торговой недвижимости – основной критерий, который определяет стоимость аренды. Он перекрывает по значимости все остальные факторы.
Место позволяет спрогнозировать посещаемость торговой точки и потенциальную выручку по каждой сфере бизнеса. По выручке определяются ставки аренды, которые готов платить бизнес.
Кто-то может возразить и сказать, что экономика бизнеса арендатора – это его дело. Я считаю, что вы как арендодатель должны понимать сколько зарабатывает ваш арендатор и какую часть прибыли он отдает за аренду помещения. Так как от этого зависит как долго он простоит и как стабильно будет платить аренду.
В редких случаях можно привязать арендные платежи к проценту от товарооборота арендатора. Например, федеральные продуктовые сети, такие как Магнит, Пятерочка, Дикси готовы закладывать в расходы на аренду от 3,5 до 6% от товарооборота, и прописывать это условие расчета аренды в договоре. Но это исключение, в основном вам придется самостоятельно рассчитывать потенциальный объем выручки и экономику бизнеса арендатора. Для этого:
1. Посчитайте количество жителей в зоне охвата;
2. Определите средний доход домохозяйства;
3. Вычтите налоги и долговую нагрузку населения;
4. Определите сумму свободных денежных средств по анализируемой товарной категории (допустим вы определили, что ваше помещение подойдет аптеке, специализированному продуктовому магазину и медицинской лаборатории);
5. Сделайте анализ по конкурентам;
6. Рассчитайте чистую прибыль за вычетом дополнительных расходов.
Разберем этот процесс по шагам:
Шаг 1. Посчитайте количество жителей в зоне охвата.
Механика расчета количества жителей в зоне охвата описана в 1 Главе книги. Мы описывали ее, когда фиксировали характеристики вашего объекта недвижимости.