ХАРАКТЕРИСТИКИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СОСТАВЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ
Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.
На основе этих требований формируется классификация офисной недвижимости. Стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.
Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.
Последняя классификация применительно к российскому рынку недвижимости которой пользуются компании «большой четверки», работающие в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL была актуализирована в 2018 году.
Она разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С в зависимости от набора характеристик.
Еще одна классификация была разработана аналитиками Московского исследовательского форума (Moscow research forum – MRF) в 2013 году. В настоящее время этой классификацией пользуется большинство профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости. Она содержит более подробное описание и разделение по характеристикам.
Скачать классификацию офисных помещений от MRF в формате PDF можно по ссылке:
Проясним отдельные характеристики офисных помещений в составе бизнес-центров, которые оценивают арендаторы.
Наилучшее расположение – подразумевает расположение объекта в центре деловой активности (необязательно в центре города).
Отличная транспортная доступность – это возможность добраться с разных дорог на автомобиле, а также различным общественным транспортом.
Эффективная (свободная) планировка – это помещения правильной формы с минимальным количеством несущих колонн. Глубина этажа не более 12 метров от окна до внутренней стены.
Высота офисных помещений в центрах класса А – не менее 2,8 метров в чистовой отделке.
Количество сервисов и услуг для арендаторов – наличие кафе, ресторана, магазина, химчистки, терминалов банков и прочее. Для БЦ класса А минимум шесть сервисов и услуг. Для класса B – кафе или ресторан + минимум одна услуга.
Современные инженерные системы и коммуникации – это приточно-вытяжная вентиляция с контролем микроклимата, системы контроля доступа, ожидание лифта не более 30 секунд.
Электроснабжение. Первая категория надежности – два независимых ввода, источник бесперебойного питания, дизельгенератор. Вторая категория надежности – один ввод с источником бесперебойного питания.
Фальшпол – вид поднятого пола для прокладки электрики, сетей связи с выходом под каждое рабочее место.
Обеспеченность парковочными местами. Для БЦ класса А – 1 место на 80—150 кв. м., в том числе на открытом паркинге. При этом паркинг может быть платным.
Один владелец здания и одна управляющая компания (для БЦ класса А). Это необходимо для сохранения концепции объекта, качественного управления и эксплуатации. При этом управляющая компания должна иметь опыт управления и эксплуатации БЦ не менее трех лет.
ХАРАКТЕРИСТИКИ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ
Единой классификации складской недвижимости, которой пользуются все участники рынка также, как и по офисной недвижимости не существует. Консалтинговые компании предлагают свои системы классификации, наиболее распространенная из них от компании Knight Frank.