Успех в инвестировании определяется правильностью цены, уплаченной за риск. Постепенно Бэрри пришел к выводу, что он платит не ту цену, причем не только в сфере отдельных акций. Интернет-пузырь лопнул, но цены на дома в Сан-Хосе, эпицентре пузыря, продолжали расти. Он занялся изучением акций строительных фирм и компаний, страхующих жилищные ипотеки, таких как PMI. В мае 2003 года он писал одному из своих друзей, крупному профессиональному инвестору с Восточного побережья, что в сфере недвижимости раздувается настоящий пузырь из-за иррационального поведения кредиторов, бездумно раздающих ипотечные кредиты. «Нужно лишь не пропустить момент, когда даже самые льготные кредиты перестанут толкать рынок [жилья] вверх, – писал он. – Я крайне пессимистически оцениваю ситуацию и допускаю 50 %-ное падение на рынке жилой недвижимости США… Спрос на недвижимость упадет, как только люди увидят, что цены больше не растут. Падение стоимости обеспечения в десятки раз превысит все текущие прогнозы».

Когда в начале 2005 года Бэрри вознамерился играть против рынка низкокачественных ипотечных облигаций, он столкнулся с первой серьезной проблемой. Инвестиционные банки с Уолл-стрит, которые могли продать ему дефолтные свопы, не торопились делать это. Майк Бэрри хотел вложить деньги без промедления, пока рынок недвижимости США не одумался и не обрел способность здраво мыслить. «Я предполагал, что деградация кредитных пулов достигнет критического уровня через пару лет», – заявил он. Это должно произойти, когда «завлекающие» ставки перестанут действовать и ежемесячные выплаты взлетят до небес. Но ему казалось, что рынок неизбежно увидит все, что видел он, и спохватится. Кто-нибудь на Уолл-стрит обратит внимание на чрезмерный риск низкокачественных ипотечных кредитов и повысит стоимость их страхования. «Этот рынок лопнет, прежде чем я успею провернуть задуманную сделку», – писал он в электронном письме.

Поскольку жизнь Бэрри проходила в электронной переписке, его письма запечатлели рождение нового рынка так, как оно виделось первому участнику. Оглядываясь назад, диву даешься, насколько быстро Уолл-стрит, которая совсем недавно не понимала, о чем ей толкуют, и представления не имела о дефолтных свопах на низкокачественные ипотечные облигации, переориентировала свой бизнес на новый инструмент. В таком же хаосе зарождался и рынок ипотечных облигаций, вызванный к жизни фанатическим интересом небольшой горстки людей на задворках больших финансов. Но на становление того рынка ушли годы; новый же встал на ноги, окреп и начал ворочать десятками миллиардов долларов всего за несколько месяцев.

Майку Бэрри, планировавшему приобрести страховку на огромное количество низкокачественных ипотечных облигаций, первым делом предстояло разработать стандартный и одобренный всеми контракт. Тот, кто продаст ему дефолтные свопы на низкокачественные ипотечные облигации, в один прекрасный день будет должен кучу денег. Не исключено, что дилеры попытаются увильнуть от выплаты. Наличие контракта сделает это для них гораздо более сложным, а для Бэрри упростит процесс продажи одному дилеру того, что он купил у другого, и, таким образом, позволит находить лучшие цены. Организация под названием Международная ассоциация по свопам и деривативам (ISDA) взяла на себя обязанности по формализации условий выпуска новых ценных бумаг[2]. У ISDA уже имелись правила регулирования выпуска дефолтных свопов на корпоративные облигации, однако страхование корпоративных облигаций особых сложностей не представляло. Дефолт либо имел место, либо не имел. Компания пропустила выплату процентов – вы платите. Покупатель страховки мог не получить все 100 центов на доллар (так же как и держатель облигации мог не потерять 100 центов на доллар, поскольку активы компании имели определенную стоимость) – независимый судья принимал справедливое и удовлетворительное решение относительно размера возмещения. Если держатели облигаций получали 30 центов на доллар (другими словами, теряли 70 центов), покупателю дефолтного свопа выплачивались 70 центов.