Вторая крайняя позиция состоит в том, что градостроительные регламенты правил землепользования и застройки должны фиксировать только и исключительно сложившееся на данный момент землепользование и не посягать на «мечты о будущем». Эта позиция проявляется, например, в виде следующих утверждений: «карта зонирования в составе правил землепользования и застройки является “статическим” документом, закрепляющим современное (на момент утверждения карты) разрешенное использование земельных участков на территории поселения»[27]. Есть два основания, по которым данная позиция является неправильной, – формально-юридическое и содержательное.

Формально-юридическое основание. Данная позиция основана на неверной трактовке норм федерального законодательства, а точнее, на том, что эти нормы не принимаются во внимание. Приведенное выше заключение о «статичности» градостроительного (правового) зонирования является результатом следующего не адекватного нормам федерального законодательства рассуждения: «… Карта зонирования должна содержать материалы, закрепляющие такое разрешенное использование территории, которое на момент их принятия является существующим и санкционированным уполномоченными на это государственными органами и органами местного самоуправления. В противном случае возникает противоречие между ранее принятыми правовыми актами и документами, санкционирующими подобное использование территории, и правилами землепользования и застройки, что влечет возможность судебного обжалования правил заинтересованными лицами – землепользователями»[28]. Авторы цитируемой статьи упустили из виду наличие нормы ч. 4 ст. 85 ЗК РФ, которая впервые ввела в отечественную правоприменительную практику институт так называемого несоответствующего использования, который является действенным механизмом совершенствования городского землепользования и через правовые нормы обеспечивает возникновение экономических мотиваций для правообладателей недвижимости и инвесторов, – механизм, который побуждает за частные средства преобразовывать территории в направлении, предопределенном правилами землепользования и застройки. Эти нормы были детализированы и развиты новым Градостроительным кодексом РФ. Институт «несоответствующего использования» достоин того, чтобы обстоятельно обсудить его в качестве отдельного вопроса, и это будет сделано ниже. Здесь же необходимо отметить, что вопреки утверждению авторов рассматриваемой статьи:

1) никакого противоречия не возникает между правилами землепользования и застройки (установившими виды разрешенного использования, отличные от тех, которые имеют место в данный конкретный момент времени) и другими документами;

2) «заинтересованные лица – землепользователи» не ущемляются в своих правах, поскольку они могут продолжать использовать принадлежащие им объекты так, как это они делали ранее, при отсутствии правил (за исключением случаев, связанных с опасностью для других лиц);

3) у «заинтересованных лиц» нет перспективы посредством судебного разбирательства блокировать применение правил, принятых с соблюдением норм законодательства.

Таким образом, по формально-юридическим основаниям правила землепользования и застройки не обязаны фиксировать исключительно факты землепользования, сложившегося на момент их принятия. Более того, федеральные законы – Земельный и Градостроительный кодексы РФ – «подсказывают и подталкивают» к тому, чтобы не столько фиксировать факты, сколько развивать и совершенствовать сложившееся землепользование, то есть двигаться от того, что есть сейчас (и что нас далеко не всегда устраивает), в сторону будущего, которого пока еще нет, но предпосылки для наступления которого закладываются именно правилами землепользования и застройки.