Такое законодательное решение не является обычным. С приобретением договором статуса «поименованного» традиционно связывается два основных момента: во-первых, договор приобретает единое, легальное наименование, во-вторых, – специальное унифицированное правовое регулирование. До специальной регламентации в ЖК РФ договоры между собственниками жилья и уполномоченной организацией (управляющей компанией или жилищно-эксплутационной организацией) в законодательстве именовались по-разному: договорами на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг[203], договорами на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг, договорами на обслуживание[204]. В юридической литературе такие договоры получали различную квалификацию: как агентские договоры[205], договоры доверительного управления[206], договоры подряда[207], договоры возмездного оказания услуг и смешанные договоры[208]. Законодательное закрепление договора управления многоквартирным домом положительно разрешает лишь вопрос о его наименовании, но не снимает проблемы его правовой квалификации и правового регулирования, так как отсутствует единообразие в его предмете.

Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом, предложенная законодателем в действующем ЖК РФ, не соответствует изначально поставленным задачам – способствовать разделению функций управляющих организаций и функций подрядных организаций. Для реализации идеи «профессионального управления многоквартирными домами» следует изменить подход законодателя к определению предмета рассматриваемого договора, исключив из него упоминание о выполнении работ. Это не означает, что управляющая организация будет лишена права осуществлять подобную деятельность. Однако определение любого понятия должно отражать его суть, а определение договора – основное представление законодателя о его конструкции. В соответствии с этим представляется, что предметом договора управления многоквартирным домом должно быть оказание услуг управления (менеджерских услуг): управляющая компания должна организовывать и координировать обслуживание многоквартирного дома, контролировать его качество, а также осуществлять иные функции управления.

Термин «управление» используется в наименованиях и некоторых других договоров, возможность заключения которых прямо предусмотрена действующим законодательством. К их числу можно отнести договор доверительного управления имуществом, договор о передаче полномочий по управлению хозяйственным обществом (далее – договор управления хозяйственным обществом)[209], договор о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами[210] и др.[211]. Говорит ли сходство в наименованиях этих договоров о некотором их родстве или законодатель допускает некую вольность в использовании терминов? Ответ на поставленный вопрос можно найти на основе понимания сути категории «управление» и сопоставления ее с характером деятельности, опосредуемой названными договорами.

Действующее законодательство не раскрывает понятие «управление». В юридической литературе данный термин трактуется неоднозначно в зависимости от области исследований конкретных авторов.

Так, применительно к оперативному управлению государственным имуществом А.В. Венедиктов рассматривал управление как совокупность разнообразных функций, прав и обязанностей госпредприятия в отношении имущества, закрепленного за ним[212].

Г.А. Аскененок под управлением как самостоятельным правомочием в праве государственной собственности на землю понимал «непосредственное заведование землями», включая учет и регистрацию земель, мероприятия по проведению землеустройства, связанные с отводом и изъятием земли, с оформлением прав землепользователей на землю и с распределением земли внутри определенных ведомств, получивших землю в пользование (внутрихозяйственное землеустройство) *.