В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК).

В основу данной классификации жилищного фонда положены формы собственности, определяемые Гражданским кодексом: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК). В ст. 8 Конституции РФ говорится о признании и защите государством равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. На этих положениях и базируется классификация жилищного фонда.

На первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.

Резкому увеличению частного жилья способствовали принятие Закона о приватизации жилых помещений,а также положения Гражданского кодекса. В Гражданском кодексе содержится гл. 18, посвященная праву собственности на жилое помещение, согласно ст. 218 ГК член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится ее собственником.

Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем.

Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалось одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106 и 107 ГК РСФСР). В настоящее время ограничений по размеру и количеству жилья, принадлежащего на праве собственности, не существует (см. ст. 213 ГК).

В составе частного жилищного фонда находятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

В собственности граждан находятся построенные и приобретенные (по предусмотренным основаниям) жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.

В собственности юридических лиц – построенные или приобретенные жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия); дома ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паем.

Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, только сдавая его в пользование гражданам на основании соответствующего договора.

Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъекта РФ (жилищный фонд субъектов РФ).

Жилищный фонд до 1992 г. принадлежал государству, затем он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный (см. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Закон признан утратившим силу Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение и госучреждениям и казенным предприятиям – в оперативное управление (см. гл. 19 ГК «Право хозяйственного ведения, право оперативного управления»).