Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.
Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает определения каждому виду жилого помещения.
К жилым помещениям относятся (ч. 1 ст. 16 ЖК): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК). Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15, воспроизводит положения ст. 673 ГК, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Следует обратить внимание, что эта статья Гражданского кодекса не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно. Комната – есть часть квартиры, таким образом, она «поглощается» предыдущей позицией определения объектов жилищных прав – «часть квартиры».
Представляется, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного характера) частями единого целого – жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно[41].
Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.
§ 2 Назначение жилого помещения
Статьей 17 ЖК определяются назначение жилого помещения и пределы его использования.
Данная статья и иные положения Жилищного кодекса, а также Гражданского кодекса однозначно определяют, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, в частности, ст. 67 ЖК определяет обязанностью нанимателя использование жилого помещения по назначению в установленных пределах; ст. 678 ГК устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК содержит требование об использовании по назначению собственником принадлежащего ему жилого помещения; согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Жилое помещение может быть передано нанимателем гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК), собственником – по договору найма (ст. 30 ЖК, гл. 35 ГК) и т.д., однако с соблюдением требования – использование жилого помещения для проживания граждан.
Использование жилого помещения не по назначению влечет: расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК). Согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья (ст. 235 ГК).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Статьей 288 ГК установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.
Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона.