право собственности;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК РФ. Отсюда вытекает, что государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки;

отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю;

договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты;

договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года;

договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года;

договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда;

договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли;

договоры о залоге права аренды участка;

уступка требования и перевод долга по подлежащему государственной регистрации договору аренды, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка;

соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды.

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды – право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды на срок менее 1 года; а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК РФ, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется.

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом. В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

ипотека на основании договора и в силу закона;

доверительное управление, кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК РФ;

рента;

аресты, запрещения заключения сделок;

права требования в судебном порядке;

решения об изъятии земельного участка;

публичные сервитуты;

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами.

Определенные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.