В приведенном примере не было спора между инвестором, реконструировавшим дом (здание) на основании акта о реконструкции, и исполнительной властью, но все же описанная ситуация прекрасно показывает слабость позиции инвестора, желающего приобрести право собственности на объект недвижимости.
Еще пример. Общество с ограниченной ответственностью «Святая Ольга» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации г. Владивостока о признании за истцом права собственности на объекты недвижимости литеры А и Б, домик сторожа, расположенные по адресу г. Владивосток, ул. Главная, 5а, на том основании, что они построены и введены им в эксплуатацию, а потому являются его собственностью как вновь созданные.
Суд установил, что, согласно акту приема-передачи от 15 сентября 1995 г. ГГП «Приморская поисково-съемочная экспедиция», в муниципальную собственность г. Владивостока спорные здания переданы как капитальные строения. В данном акте указаны даты постройки спорных капитальных строений: домик сторожа – 1959 г., спальные корпуса – 1991 г. При этом имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о реконструкции и ремонте переданных истцу объектов недвижимости, а не об их строительстве.
Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства, подтверждающие его право собственности на спорные объекты, свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания на основании ст. 218 ГК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 мая 2004 г. № Ф03-А51/04-1/932; см. приложение 44).
Вместе с тем те инвесторы, которые в ходе «реконструкции» снесли объект недвижимости (как было сказано выше, с момента сноса недвижимости, в силу ст. 235 ГК, собственник утрачивает право собственности на нее) и на его месте построили новый объект недвижимости, имеют шансы на приобретение в собственность вновь построенной недвижимости. Однако, для того чтобы инвестор мог приобрести право собственности на вновь построенную недвижимость (на месте недвижимости снесенной на основании акта о реконструкции), даже в случае противодействия со стороны органов исполнительной власти ему необходимо соблюсти одновременно целый ряд условий.
Во-первых, объект недвижимости должен быть новой вещью (возведенной на месте снесенного с согласия органа исполнительной власти «реконструируемого» объекта недвижимости).
Во-вторых, новый объект недвижимости инвестор должен создать своими силами (или за свой счет) и для себя. Это должно быть отражено в инвестиционном договоре и подтверждено иными доказательствами. Рассмотрим пример, иллюстрирующий сказанное.
Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Нижний Новгород – Петролеум» (далее в этом примере – инвестор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Нижнего Новгорода о признании права собственности на объект незавершенного строительства – культурно-игровой центр «Империал», расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, дом 155.
Требования были мотивированы тем, что спорное нежилое помещение поставлено инвестору на баланс, находится в его фактическом владении, ни за кем не зарегистрировано.
16 октября 1997 г. между администрацией Нижнего Новгорода и инвестором был заключен инвестиционный контракт о проведении последним реконструкции муниципального нежилого здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, д. 155, литер А. По условиям контракта инвестор обязался разработать проект реконструкции здания, согласовать проект в установленном порядке, заключить с комитетом по земельным ресурсам и землепользованию договор аренды земли на период реконструкции здания, провести реконструкцию в определенный срок и обеспечить объем инвестиций в сумме 350 млн руб.