Другими словами, когда вместо ликвидированного (снесенного) объекта недвижимости создается аналогичный объект или иной объект недвижимости, это уже новое строительство, но никак не реконструкция.

3. Названные выше Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» указывают:

«5.3. При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых».

Значит, если взамен сносимых зданий строятся новые здания, это можно квалифицировать как реконструкцию. Однако не следует забывать, что Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 были утверждены в конце 1988 г., когда действовали иные нормы права. Сегодня Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 действуют в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации. А то, что установлено законодательством, прекрасно демонстрирует постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2005 г. № А56-49972/04 (приложение 32), в котором суд сравнил понятия «строительство» и «реконструкция» (приведенные в п. 13 и 14 ст. 1 Градостроительного кодекса): «Строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Сопоставление данных понятий позволяет сделать вывод о том, что реконструкцией может быть признано такое изменение объектов капитального строительства, которое не требует сноса этого объекта».

Справедливости ради заметим, что хотя ранее действовавший Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3[57] (который был признан утратившим силу после введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ) не давал определений слов «строительство» и «реконструкция», анализ статей данного Кодекса позволяет сделать вывод, что эти понятия не совпадают.

Из сказанного о сносе объектов недвижимости в ходе реконструкции следует вывод: снос свидетельствует о новом строительстве, доказывает отсутствие факта реконструкции и дает инвестору (при соблюдении ряда условий) возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Ведь с момента сноса (уничтожения) объекта недвижимости, в силу ст. 235 ГК РФ, право собственности на него прекращается.

Увы, разницу между сносом и реконструкцией порой не учитывают даже в Верховном Суде России. Примером может служить не только судебная практика, но и документы высшего судебного органа страны. Так, в приказе Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 25 мая 2004 г. № 76 «О введении Табеля форм ведомственной отчетности в федеральных судах общей юрисдикции и системе Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации»