При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника. Здесь речь идет о договорах: купли-продажи, мены, дарения, а также о наследовании имущества граждан и приватизации государственного и муниципального имущества.

Купля-продажа.

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта – недвижимого имущества.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продаже недвижимости.

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

По договору купли-продажи (продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, предусмотренное ч. 1 ст. 130 ГК РФ, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества[21].

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор – незаключенным.

Мена.

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного использования.

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ч. 1 ст. 567 ГК РФ).

К форме договора мены недвижимого имущества применяются те же требования, что и к форме договора продажи недвижимости. Договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение такого договора не обязательно.

Дарение.

Договор дарения – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ). При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Наследование.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании недвижимое имущество умершего переходит к другим лицам как единое целое и в одно время.