На основе анализа современного этапа социально-экономического развития страны в качестве базовых (внешних для строительных корпораций) условий формирования системы сбалансированного развития инновационной и инвестиционной деятельности строительных корпораций выделим следующие:

• механизмы системы жилищного инвестирования;

• инвестиционная активность частных инвесторов;

• база стройиндустрии;

• проблемы инвестиций в строительство жилья;

• правовая основа национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Далее рассмотрим названные условия более подробно.

Правильно выстроенная система жилищного инвестирования должна быть направлена на реальное повышение доступности жилья для всех граждан, независимо от их доходов; а также на развитие рыночных отношений в жилищной сфере, обеспечивающее динамичное сбалансированное увеличение предложений жилья и платежеспособного спроса на него. На наш взгляд, система жилищного инвестирования должна включать следующие механизмы:

1. Строительство социального жилья для малоимущих за счет средств бюджетов всех уровней. Участие государства в качестве инвестора должно оказывать позитивное влияние на частных инвесторов на рынке жилья.

2. Создание сектора арендного жилья за счет привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов, инвестиционных фондов, пенсионной системы и др. Возврат вложенных средств должен осуществляться за счет платежей по найму жилых помещений.

3. Адресные жилищные субсидии за счет средств бюджетов всех уровней для отдельных категорий граждан. Государство принимает обязательство, исходя из целей социальной и экономической политики.

4. Ипотечное жилищное кредитование, включающее в себя максимальное развитие первичного ипотечного рынка, а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (займы), за счет вовлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков, в том числе аккумулированных в пенсионной системе. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования может использоваться исключительно:

• адресной в форме субсидий для тех категорий граждан, по которым государство приняло на себя обязательство исходя из целей социальной и экономической политики;

• через частно-государственные механизмы страхования кредитных рисков ипотечных кредиторов;

• в форме государственных гарантий по наиболее рискованным ипотечным ценным бумагам.

5. Накопление средств граждан с целью строительства и приобретения жилья (стройсберкассы, ссудосберегательные кассы и др.).

6. Инвестирование и кредитование строительства жилья. Возврат средств осуществляется за счет продаж, в том числе с помощью ипотечных кредитов. Максимальное развитие должны получить:

• механизмы, использующие оборот жилищных облигаций;

• проектное (не залоговое) кредитование банками застройщиков;

• паевые инвестиционные фонды;

• кредитование граждан на этапе строительства с последующим преобразованием строительных кредитов в ипотечные;

• механизмы секъютиризации строительных кредитов.

7. Инвестирование и кредитование создания коммунальной (социальной и инженерной) инфраструктуры. Создание инженерной инфраструктуры осуществляется за счет:

• местных бюджетов при поддержке федерального и регионального бюджетов;

• инвестиционной составляющей тарифов на коммунальные услуги;

• привлеченных долгосрочных ресурсов.

Возврат средств происходит частично за счет продаж земельных участков под жилую застройку (в случае коммерческого жилья), частично – за счет оплаты услуг ЖКХ, частично – за счет непосредственных потребителей построенного жилья. Долгосрочные ресурсы привлекаются посредством выпуска и обращения обеспеченных коммунальными платежами ценных бумаг- аналогично механизму рефинансирования ипотечных жилищных кредитов посредством проведения процедур секъютиризации и выпуска ипотечных ценных бумаг.