Арендуемая площадь означает полезную площадь офиса с соответствующей ей долей площадей МОП этажа и площадей МОП здания. Эту площадь нельзя никак измерить в натуре, она – виртуальна.

Арендуемая площадьSr(i) (rent square) помещения i вычисляется с помощью умножения полезной площади этого помещения Su(i) (using square) на долевые коэффициенты R/U (rent/using).

Этажный долевой коэффициентR/U(f) учитывает площади МОП конкретного этажа, долевой коэффициент зданияR/U(b) – площади МОП, относящиеся к строению в целом:

Sr (i) = Su(i) · R/U (f) · R/U(b). [1]

Сумма всех Арендуемых площадей равна сумме всех полезных площадей здания и площадей МОП.

ΣSr (i) = ΣSu (i) + ΣSмоп. [2]

Коэффициенты R/U вычисляются для каждого этажа и для здания в целом по формулам:

R/U (f) = 1 + Σ (Sмоп (f)) / Σ (Su (f)); [3]

R/U (b) = 1 + Σ (Sмоп (b)) / Σ (Su (b)). [4]

При этом помещения МОП здания включают в себя в основном помещения первого этажа, такие как – помещение рецепции, входные холлы. Площади общедоступных залов ресторанов входят как в площади, арендованные рестораторами, так и в МОП здания, как правило, на паритетных основах – по 50 % или иной договоренности.

Легко видеть, что использование стандартов ВОМА гарантирует неизменность основной характеристики здания: суммарные, измеренные по осям, площади помещений не изменяются ни после отделки, ни даже после глубокой перепланировки.

Нормы БТИ, наоборот, предполагают естественное изменение площади помещений (и здания в целом) с течением времени, поэтому технический паспорт помещения в этом случае необходимо периодически обновлять. Получается, что объект недвижимости со временем может «похудеть» или, наоборот, прибавить в «весе». Изменяемость площади объектов недвижимости на наш взгляд – довольно сомнительное достижение отечественных чиновников периода развитого социализма.

Стандарты ВОМА можно было бы применить при определении доли собственника в помещениях общей долевой собственности многоквартирного дома (далее – МКД). Закон по этому поводу говорит только, что «Доля в праве общей собственности … собственника помещения … пропорциональна размеру общей площади указанного помещения» (ЖК, ст. 37).

D(i) = k · Sо(i), [5]

где коэффициент пропорциональности k:

k = D(i) / Sо(i) = Σ D(i) / Σ Sо(i).

Отсюда, полагая, что сумма всех долей составляет 100 %,

Σ D(i) = 100 %, [6]

можно видеть, что Доля в праве на общее имущество собственника помещения № i есть соотношение площадей:

D(i) = Sо(i)/Sо(b), [7]

где:

Sо(i) – общая площадь личного помещения № i;

Sо(b) – общая площадь всех помещений личной собственности (ЛС) здания;

Sо(b) = Σ Sо(i); (i = 1..N), [8]

где N – количество личных помещений в здании (в МКД).

Здесь несложно обнаружить определенные параллели со стандартами ВОМА и формулами [3] и [4].

Здесь и далее под помещениями личной собственности (или личными помещениями) понимаем помещения, находящиеся в личной (частной) собственности физических или юридических лиц, в отличие от помещений, находящихся в общей долевой собственности. Знаком «.» будем помечать оригинальные авторские предложения, не вошедшие пока в широкую практику.

Строго говоря, весь МКД целиком (если 100 % помещений приватизировано) находится в частной собственности определенного круга лиц. Но при этом часть имущества МКД имеет статус личной частной собственности, а другая часть – общей долевой, в натуре не выделяемой. У каждого помещения личной собственности есть определенный собственник (несколько собственников), такие помещения выделяются в натуре. У помещений общего назначения – собственность коллективная, ограниченного круга лиц, и потому эта собственность – тоже частная.