Следует отметить также, что существует такая форма инвестирования, как организация новых акционерных обществ, или дополнительная эмиссия акций. Приобретая их, инвестор совершает портфельные вложения. Но в этом случае речь может идти и о реальных инвестициях.

Важное значение для экономического анализа, планирования и прогнозирования имеет также структурирование инвестиций в качестве краткосрочных и долгосрочных.

Целью реальных инвестиций, как и других, в основном является получение дохода. Исключение составляют лишь инвестиции в социальную инфраструктуру, дающие социальный эффект и традиционно осуществляемые федеральными, региональными и местными органами управления.

Чтобы оценить во всех этих случаях доходность инвестиций, необходимо определить:

1) когда будет получен доход;

2) каким будет чистый доход (прибыль);

3) как долго собственность будет приносить доход;

4) какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце владения;

5) насколько велика вероятность получения дохода. Безусловно, качество такого прогнозирования существенно влияет на качество оценочных расчетов эффективности инвестиций. Так, ошибка в определении срока получения дохода может привести к ошибкам в расчетах текущей стоимости поступлений от инвестиций. Чем более краткосрочным является аннуитет (платеж), тем к большей погрешности в расчетах может привести ошибка в оценке периода получения дохода.

Как чистый доход от продажи, так и убыток пересчитываются в текущую стоимость с применением факторного множителя. Прогнозирование выручки от продажи осуществляется с учетом следующих факторов:

• возможное повышение стоимости недвижимости в связи с циклическими изменениями конъюнктуры;

• индекс инфляции;

• степень физического износа объекта;

• затраты на совершение сделки, в том числе налоги на продажу. При оценке доходности инвестиций учитывается фактор неопределенности получения дохода, оцениваемый в категории риска.

В данном случае риск – это вероятность того, что получаемый от инвестиций доход не достигнет прогнозируемой величины. Для его оценки применяют традиционные методы: статистический, экспертный и комбинированный. Степень риска учитывается при выборе процентной ставки, по которой производится дисконтирование.

Наиболее важным моментом в анализе инвестиций является выбор процентной ставки.

Чаще всего применяют три варианта ставок:

• исходя из средней стоимости капитала;

• усредненный уровень ссудного процента или ставка по долгосрочному кредиту;

• субъективные оценки, определяемые интересами предприятий, например, уровень дивидендов по обыкновенным акциям. Как правило, методика аналитических расчетов базируется на сочетании указанных вариантов. Приоритет в каждом конкретном случае отдается тому из них, который в данный момент в наибольшей степени отражает интересы собственников и инвесторов.

Готовность инвесторов к вложению капитала в объекты инвестиционной деятельности страны, региона или предприятия зависит от инвестиционной привлекательности объектов, а в самом общем плане – от инвестиционного климата страны.

Инвестиционный климат – это совокупность политических, экономических, юридических, социальных, бытовых, климатических, природных, инфраструктурных и других факторов, предопределяющих степень риска капиталовложений и возможность их эффективного использования.

В настоящее время инвестиционный климат в России становится все более благоприятным для полномасштабного привлечения инвестиций. На это влияют следующие факторы:

• богатые природные ресурсы (нефть, газ, металлы, алмазы, лес);