Так, фундаменты здания работают в более лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных физического износа принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений.
Внимание
Большое практическое значение имеет прогнозирование физического износа на определенный период эксплуатации. Для капитальных зданий нереально спрогнозировать весь срок службы, так как невозможно предсказать влияние всех факторов. Достаточно достоверным представляется прогноз развития физического износа за 10 и (с некоторыми допущениями) за 20 лет.
Прогнозируемый физический износ здания, %, рассчитывают по формулам:
на 1-е десятилетие:
И>ф1 = И>ф. пер. + (ΔИ>ф/10)t>1,
на 2-е десятилетие:
И>ф2 И>ф. пер. + ΔИ>ф1 + (ΔИ >ф/10)t>2,
где И>ф1 – физический износ на данный год, И>ф. пер. – физический износ на год переоценки основных фондов, И>ф1, И>ф2 – прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия, t>1, t>2 – период после последней переоценки основных фондов, лет.
В табл. 2 приведены данные физического износа каменных зданий I и II групп капитальности.
Моральный износ. Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.
Моральный износ старого жилищного фонда – это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством.
Под этим подразумеваются следующие недостатки:
• отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более);
• деревянные перекрытия и перегородки;
• отсутствие ванных комнат;
• планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;
• средняя площадь квартир по дому более 45 м>2;
• планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.
Первая форма морального износа приводит к снижению первоначальной стоимости жилищного фонда, что отражается на восстановительной стоимости здания и, следовательно, на сокращении амортизационных отчислений на капитальный ремонт, т. е. к снижению себестоимости услуг жилищного хозяйства.
Восстановительная стоимость жилого дома – это первоначальная стоимость здания за вычетом величины, отражающей уменьшение затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и уровню комфорта с ранее возведенными домами за счет увеличения производительности труда.
В отличие от первой формы морального износа вторая форма обуславливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь, способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий.